Boutique 23 Offices

Офисы с 1-го по 5-й этаж башни LMD в Culture Village на набережной Аль-Джаддаф: блоки от 47 до 141 м², метро в пяти-семи минутах пешком, DIFC и Downtown — в десяти-тринадцати минутах на машине.

Что это

Boutique 23 — башня Continental Investments LMD: четыре подземных этажа, первый и 23 надземных. Нижние пять этажей отданы под офисы, выше — квартиры, внизу ритейл. Эта страница — про офисную часть; квартиры разобраны отдельно.

Офисы продаются отдельными лотами в собственность — это не коворкинг и не аренда этажа у застройщика. Застройщик позиционирует их как премиальные офисы для небольших компаний: собственный адрес в новом доме, транспорт под боком и инфраструктура башни — бассейн, зал, подземный паркинг — в том же здании.

Сколько офисов и какого размера

По поэтажным планам застройщика на 2-м этаже 15 офисов с продаваемой площадью 1 045 м² (11 251 кв. фт). На 3-м, 4-м и 5-м этажах — по 13 офисов, 790 м² (8 509 кв. фт) продаваемой площади на этаж, всего 39 офисов. Итого на этажах со 2-го по 5-й — 54 офиса; первый этаж в этих планах отдельно не расписан.

По поюнитному списку от 19.10.2023 офисы — от 47 до 141 м² внутренней площади (528–1 590 кв. футов вместе с балконами там, где они есть). Большинство — 56–94 м²: одна-две переговорные и открытое пространство на пять-десять рабочих мест. Площадь 46–65 м² в наших предложениях на перепродаже весной 2026 года — самая ходовая нарезка.

Цены: от старта до перепродажи

В списке застройщика от 19.10.2023 офисы стояли по 912–1 106 AED за кв. фут — заметно дешевле квартир того же дома (1 295–1 500). Так обычно и бывает на старте: офисный лот в жилой башне продаётся с дисконтом, потому что круг покупателей у него уже.

В наших предложениях на перепродаже в марте 2026 года офисы 46–65 м² выставлялись по 1 414–2 400 AED за кв. фут, то есть от 700 тыс. до 1,7 млн дирхамов за лот. Часть этих сделок — переуступка: покупатель платит продавцу уже внесённое, а остаток — застройщику по графику. Какие лоты свободны сейчас и по какой цене, пришлю по запросу.

Сверх цены покупатель платит 4% сбора Земельного департамента и 5% НДС: коммерческая недвижимость в ОАЭ облагается НДС, в отличие от жилой. На офисе за 1 млн дирхамов это 90 тысяч сверху — в расчёт доходности их нужно закладывать сразу.

Виды и стороны света

Офисы на северной стороне смотрят на воду и отель Versace, на южной — на Бурдж-Халифу и Sheikh Rashid Road, на восточной — на Al Khail Road. Для офиса вид важен меньше, чем для квартиры, но угловой блок с видом на Бурдж-Халифу — это то, что клиент запоминает с первой встречи, и на перепродаже он уходит быстрее.

Дорога и адрес

Главный довод застройщика — транспорт. Метро Al Jadaf в пяти-семи минутах пешком, DIFC и Downtown — в десяти-тринадцати минутах на машине, аэропорт — в двенадцати. Для сотрудников это короткий путь на работу, для компании — адрес, до которого удобно доехать клиенту.

Для лицензии важно другое: Culture Village — материковый Дубай, не свободная зона, поэтому офис здесь подходит компании с лицензией Департамента экономики Дубая (DET). Компании свободной зоны DMCC, DIFC или IFZA нужен офис на своей территории, и этот ей не подойдёт — проверяется до покупки.

Экономика для инвестора

Арендатор офиса — компания, и договор с ней обычно длиннее и стабильнее, чем с жильцом: на год-три, с оплатой несколькими чеками. Спрос в районе держится на компаниях, которым нужен материковый адрес между DIFC, Downtown и аэропортом, но без цен этих районов.

Обратная сторона — ликвидность. Круг покупателей офиса в жилой башне уже, чем у квартиры, и срок экспозиции на перепродаже дольше. Сервисный сбор у офисной части считается отдельно от жилой — его ставку стоит запросить до брони, как и правила пользования бассейном и залом для арендаторов офисов.

Стройка на февраль 2026 года

Сдачу застройщик на старте называл во II квартале 2026 года. На снимке с площадки от 23.02.2026 каркас стоит примерно на половине высоты — офисные этажи внизу уже в бетоне, но до сдачи дом явно не дошёл. Реальный срок смотрите по инспекции регулятора: для офиса под собственную компанию это вопрос даты переезда, а не только доходности.

Конструкция дома, распределение этажей и срок — презентация старта продаж LMD; число офисов и продаваемая площадь по этажам — поэтажные планы 2-го и 3–5-го этажей от застройщика; площади, виды и цены старта — поюнитный список застройщика от 19.10.2023; цены перепродажи — наши предложения, март 2026; время в пути и описание района — брошюра проекта; ход стройки — собственный снимок с площадки 23.02.2026.