Dubai Islands (Дубайские острова)

Что это за проект и его история

Dubai Islands — группа из пяти насыпных островов у побережья старого Дубая, напротив Дейры. Проект имеет длинную и показательную историю: он начинался в двухтысячных как Palm Deira, третья и самая крупная из задуманных пальм, был остановлен кризисом, перезапущен в урезанном виде как Deira Islands и уже в 2020-х переименован в Dubai Islands с новым мастер-планом.

Эту историю полезно знать не ради любопытства. Она показывает, что территория дважды меняла концепцию и один раз замирала на годы, а значит текущий мастер-план тоже не является чем-то незыблемым.

По актуальному плану острова получают около двадцати километров пляжей, несколько марин, отельные кластеры, гольф-поле, парки и жилую застройку разного формата. Заявленный масштаб большой.

Фактическое состояние на сегодня скромнее: застроена малая часть территории, работают отдельные отели и первые жилые проекты, большинство участков находится в работе или ещё не начато.

Две претензии к району звучат постоянно, и обе стоит проверять на конкретном лоте, а не отметать. Первая — шум: острова лежат под маршрутами захода на посадку в аэропорту Дубая, и слышимость сильно зависит от того, какой это остров и как ориентирован дом. Вторая — соседство с Дейрой: старый город рядом, и это одновременно плюс по логистике и минус по среде для того, кто ждёт курортного окружения. Смотреть надо с балкона конкретной квартиры в будний день, а не по рендеру.

Логика вложения

Dubai Islands — это ранний вход. Цена квадратного фута здесь ниже, чем в сложившихся прибрежных районах вроде Марины или JBR, при том что это тоже море и тоже относительно близко к центру старого города.

Расчёт строится на том, что по мере реализации мастер-плана территория подорожает вместе с готовностью инфраструктуры. Схема та же, что была в своё время в Creek Harbour или на Emaar Beachfront, только на более ранней стадии и с большей неопределённостью.

Именно неопределённость здесь — ключевой параметр. В отличие от проектов Emaar с понятной историей исполнения, здесь результат зависит от того, будет ли мастер-план реализован в заявленном объёме и в разумные сроки. История территории показывает, что такие планы могут и меняться.

Поэтому заходить сюда разумно только теми деньгами, срок возврата которых не критичен, и с пониманием, что это более рискованная ставка, чем покупка в готовом районе.

Соседство и среда

Про окружение нужно сказать прямо, потому что этот фактор обычно недооценивают по карте. Острова примыкают к Дейре — исторической части Дубая с плотной старой застройкой, рынками, мастерскими и совершенно другой городской средой, чем в новых районах.

Дейра сама по себе интересна и колоритна, но уровень среды там принципиально отличается от Марины или Downtown: другая плотность, другая инфраструктура, другой контингент на улицах, местами заметно менее ухоженно.

Это не приговор проекту — острова отделены от материка и развиваются по своей логике. Но купить квартиру с видом на море, а выезжать через старую Дейру — не то же самое, что выезжать через Марину, и понять эту разницу лучше на месте, а не по рендерам.

Единственный надёжный способ — съездить и посмотреть своими глазами, причём и на острова, и на прилегающую часть материка, и лучше в вечернее время.

Что есть и чего нет

Есть: море и пляжи, несколько работающих отелей, первые сданные жилые проекты, мостовое соединение с материком, относительная близость к аэропорту и к деловой части старого города.

Нет: сложившейся жилой среды, широкого выбора магазинов, школ и клиник в шаговой доступности, устоявшегося арендного рынка. Всё это по плану появится, но пока за большинством повседневных вещей нужно ехать на материк.

Метро на островах нет. Ближайшие станции зелёной ветки находятся в Дейре, и добираться до них нужно на машине или автобусе.

Арендный рынок на ранней стадии: спрос есть, но узкий, и ставки пока не отражают того, чем территория может стать. Считать доходность по текущим цифрам и экстраполировать её на будущее — ошибка в обе стороны.

Как снизить риск

Смотреть на застройщика конкретного проекта, а не на мастер-план территории. На островах работают разные девелоперы, и надёжность у них разная. Компания с историей завершённых проектов — существенно меньший риск, чем новое имя.

Проверять фактический процент готовности по реестру Земельного департамента, а не даты из презентации. Для территории с такой историей это особенно уместно.

Оценивать проект по тому, что вокруг него построено и работает сейчас, а не по тому, что нарисовано на плане развития. Разрыв между планом и фактом здесь пока большой.

И трезво смотреть на то, какой именно из пяти островов и какая его часть. Территория неоднородна: у одних участков открытая морская линия и близость к будущим маринам, у других — вид на внутренние протоки, на соседний остров или на материковую часть Дейры. При равной цене за фут это очень разные объекты по перспективе, и на ранней стадии, когда вокруг ещё пусто, разницу легко не заметить. Она проявится потом, когда территория застроится и рынок начнёт различать адреса внутри неё.

Кому подходит, а кому нет

Подходит: инвестору с длинным горизонтом и аппетитом к риску, который сознательно заходит на ранней стадии ради цены входа; тому, кто хочет море дешевле, чем в сложившихся районах, и готов ждать.

Не подходит: тому, кому нужен арендный доход сейчас; тому, кто покупает единственное жильё для семьи; тому, кому важна предсказуемость; и тому, кто не готов к тому, что окружение ближайшие годы будет достраиваться, а среда на материке рядом — совсем не курортная.