Я Олег Святенко. RERA-лицензированный брокер, 4 года и 50+ сделок в Дубае. Помогаю инвесторам из СНГ покупать без переплат и серых схем.
Записываю разговоры с предпринимателями и экспертами, которые работают в Дубае. Расскажите о себе и своём деле — вопросы, интересные аудитории, я задам сам.
Оставить заявкуАнонимизированные объекты ниже рынка из прямых проверенных источников. Дисконты до 30%. База обновляется каждый день.
Фото иллюстративное 
Фото иллюстративное 
Фото района 
Фото района 
Фото района Фото иллюстративное 
Фото района 
Фото района 
Фото района 
Фото района 
Фото района Полная информация по объекту предоставляется после подтверждения интереса инвестора.
Быстрая прикидка ежемесячного платежа. В расширенной версии — offset-счёт, досрочные погашения, сценарии ставки EIBOR, график платежей и сохранение сценариев.
Расширенная версия калькулятора →«Брали двушку в Peninsula с видом на канал. Олег сравнил этажи и вид по 2GIS 3D карте, цены сверил с реальными сделками, а не с буклетом застройщика, и отговорил от корпуса, который выходил окнами в соседнюю башню. Разница в перспективе перепродажи — очевидная.»
«Смотрела студию в Peninsula под аренду. Олег прогнал три варианта через свою таблицу окупаемости и показал, где сервисные сборы съедают доходность. Взяли тот, что он советовал, — цифры по первому году сошлись с прогнозом.»
«Перепродавали апартамент в Peninsula на стадии стройки. У Олега уже была база покупателей из СНГ — вышли на сделку без публичного листинга и выше цены, которую нам называли в агентствах.»
«Покупали квартиру в Peninsula удалённо. Олег разобрал SPA по пунктам, объяснил график платежей и что будет при задержке передачи. Ни одного сюрприза в договоре после подписания не всплыло.»
Клиенты, которым банк закрыл последний платёж по рассрочке.
Думали продавать квартиру или всё-таки брать ипотеку — долго не могли решить, что выгоднее. Посчитали оба варианта и выбрали ипотеку.
Квартира сдаётся, платежи идут спокойно.
Долго пытались продать по цене листинга — покупателя по такой цене не нашлось. Продавать дешевле не хотели.
Взяли ипотеку на остаток и оставили квартиру себе.
Собирались вносить последний платёж своими деньгами. Узнали, что банк закрывает его сам, и передумали.
По этому дому банк одобрил финансирование 70%.
Квартиру купили на эмоциях — дом очень понравился, но с последним платежом немного не рассчитали. Нашли компромисс: ипотека на оставшийся взнос.
Сдают через Airbnb за 350 AED в сутки — аренда перекрывает платёж.
«Мне понравилось, что при ипотеке банк вообще не задаёт лишних вопросов: раз в месяц пополняешь кредитный счёт наличными — и всё. Когда был дебетовый счёт, приходилось постоянно оправдываться.»
«Если бы знали раньше, могли бы взять не две квартиры, а три. По первой зачем-то внесли платёж наперёд, хотя застройщик не дал даже 1% скидки. Намного лучше было бы взять ипотеку. Спасибо, что по второй квартире всё оформили под низкий процент.»
«Я всегда боялась ипотеки, для меня это было что-то непонятное, и в семье было не принято брать в долг. Со временем поняла, что большинство моих друзей живут не в съёмных квартирах, а платят ипотеку за свою. Страхи всё равно оставались. Советую всем найти своего ипотечного брокера и взять под низкий процент — оно того стоит.»
«Сначала думали брать ипотеку на квартиру в Москве, но Олег переубедил, когда перевёл в доллары и цену квартиры, и стоимость аренды. Сильно смутил конфликт с Ираном, выпавший прямо на сделку, но теперь понимаю, что правильно сделали, что не стали её отменять: на фоне этого взяли у продавца ещё дополнительную скидку. Как ни крути, доход в долларе получать приятнее. В России нам предлагали 23%, здесь мы взяли почти 4%. И самое главное — квартира сама себя окупает. Думаю оставить её сыну.»
«Горе-риелторы не могли продать квартиру даже по цене покупки 2022 года и не знали, что делать. За четыре месяца до последнего платежа начали искать информацию про ипотеку и наткнулись на видео Олега. Это была первая ипотека в моей жизни — я почему-то всегда их боялась, было непонятно, как всё устроено. По опыту скажу: главное найти правильного человека, который всё объяснит и за руку проведёт по всем этапам, особенно в незнакомой стране. Спасибо Олегу.»
Кому дают и на каких условиях, как закрыть последний платёж по рассрочке, сколько нужно зарабатывать и какие документы собрать. Отправим в Telegram сразу после заявки.
Да, как и гражданин любой другой страны: во freehold-зонах — их в Дубае больше пятидесяти — иностранец оформляет полную собственность с регистрацией в Земельном департаменте, без требования жить в ОАЭ. Дистанционная покупка по доверенности — обычная практика: просмотр по видеосвязи, подписание через поверенного, регистрация без вашего присутствия.
Практический порог входа на 2026 год — около $150 000: студия без вида в двадцати минутах от моря. Комфортный выбор начинается от $300 000. Сверху считайте регистрационный сбор Земельного департамента 4%. На первичке комиссию агентства платит застройщик; на вторичке — стандартные 2%. Живые цены по районам — в разделе районов, конкретные лоты — в стоке.
Ежегодного налога на недвижимость нет, налога на доход от аренды и на прирост стоимости при продаже — тоже. Разовый платёж — 4% Земельному департаменту при регистрации сделки. Постоянный расход один: сервисный сбор за содержание дома, тариф которого утверждает регулятор RERA. Именно налоговый режим — половина ответа на вопрос, почему сюда едет капитал.
Да, тремя ступенями: виза инвестора на 2 года — от $204 000, пенсионная на 5 лет — от $272 000 с 55 лет, золотая на 10 лет — от $545 000 (пороги на 2026 год). Объекты в разных эмиратах не складываются, подача личная. Виза продлевается, пока объект в собственности, и позволяет спонсировать семью.
Объекты, которые продаются, но не висят на порталах: прямые собственники, наследства, срочные выходы, банковские reposses. У таких продавцов есть причина продавать быстро, и она конвертируется в цену — в нашей базе скидки доходят до 30% от рыночной. Дисконт считается алгоритмом от сопоставимых объектов, база пересобирается каждую ночь. Весь сток — в каталоге, объекты анонимизированы до запроса.
Заметно безопаснее, чем принято думать: с 2007 года деньги покупателя идут на эскроу-счёт конкретного проекта под контролем RERA и списываются по подтверждённым этапам стройки, а застройщик до старта продаж обязан владеть землёй и внести 20% стоимости строительства. Задержки случаются, схема «собрал и исчез» — практически нет. Подробный разбор — в вопросах на странице проектов.
По жилью в целом на конец 2025 года называют 4–7% годовых валовых; лот, купленный с дисконтом, даёт больше автоматически — аренда от скидки не зависит, а вложено меньше. Аренда собирается в дирхамах, курс которых зафиксирован к доллару с 1997 года, поэтому доход не несёт валютного риска. Из валовой цифры честно вычесть сервисный сбор и простои — чистая всегда ниже.
Готовая квартира без ипотек с обеих сторон — от пары недель от депозита до нового титула: форма F, NOC застройщика, регистрация в трасти-офисе за один визит. Ипотека с любой стороны добавляет от двух недель до полутора месяцев. На первичке от брони до договора — дни; дальше срок определяется планом платежей, а не бумагами.
С задачи, а не с объекта: жить, сдавать или перепродать — под каждую из трёх целей подходят разные районы и разные типы лотов. Посмотрите цифры по районам и текущий сток, а быстрее — напишите бюджет и цель в Telegram: отвечу лично, какие два-три варианта под это подходят и какие точно нет. Подбор и консультация бесплатны — комиссия на первичке за счёт застройщика.
Свяжитесь любым удобным способом. Отвечаю лично, обычно в течение часа.
Самый быстрый способ — Telegram. Я отвечаю лично.
Написать в Telegram
Бесплатный PDF
