Офисы Дубая против Лондона и Нью-Йорка: ставки, доходность и налоги
Аренда премиального офиса в Сити — около 9000 дирхамов за фут при доходности 5,25%, на Манхэттене — 7000–8000 при 3–4%, в Business Bay — порядка 2000 при 6–9%. Сравниваем три рынка по цене, форме собственности и налоговой нагрузке.
Сравнивать офисные рынки по одной ставке аренды бессмысленно: итог для собственника определяют форма собственности и налоги. Поэтому смотрим три мировых деловых центра по всем трём параметрам сразу.
Лондон, City of London
- Аренда премиальных офисов — порядка 9000 дирхамов за квадратный фут в год.
- Средняя доходность — около 5,25%.
- Форма владения — преимущественно leasehold, то есть право на срок, а не собственность.
- Налоги — на доход, на прирост капитала, гербовый сбор, НДС, наследственный.
Высокий порог входа при невысокой чистой доходности. Leasehold добавляет собственную проблему: остаточный срок права влияет на цену перепродажи сильнее, чем состояние здания.
Нью-Йорк, Манхэттен
- Офисы класса A — 7000–8000 дирхамов за фут в год.
- Доходность — 3–4%.
- Форма владения — freehold.
- Налоги — на доход, на имущество, на прирост капитала, при покупке и наследственный.
Собственность полноценная, но налоговая нагрузка съедает значительную часть валовой доходности, а ежегодный налог на имущество платится независимо от того, сдан объект или простаивает.
Обращайтесь к профессионалам: 📲 +971 50 120 32 64 WhatsApp, @dubai_oleg Телеграм
Дубай, Business Bay
- Средняя ставка аренды — около 2000 дирхамов за фут в год.
- Доходность — 6–9%, в классе A выше.
- Форма владения — freehold во фрихолд-зонах.
- Налоги — нет налога на доход физического лица и нет ежегодного налога на недвижимость.
Где здесь подвох
Разница в доходности отражает не только налоги, но и разницу в зрелости рынков. Лондон и Нью-Йорк — рынки с вековой историей аренды, глубоким пулом институциональных покупателей и предсказуемым выходом. Дубай платит премию за более узкую ликвидность и более короткую историю. Это честный обмен, а не бесплатный обед: инвестор получает более высокий поток и берёт на себя более сложную продажу.
Второй фактор, который в таблицу не помещается, — регистрационный сбор и сервисный сбор. В Дубае это 4% при покупке и ежегодная плата за обслуживание здания, которая в коммерции выше, чем в жилье. На горизонте десяти лет разница между валовой и чистой доходностью здесь заметна.
По данным публичных обзоров офисных рынков Дубая, Лондона и Нью-Йорка за 2025 год.
Видео на эту тему
То же самое голосом и с примерами — разборы на YouTube-канале.
Об этом в новостях
Другие материалы сайта про то же самое.
Офис в Дубае как инвестиция: десять аргументов и три оговорки
Низкая вакансия, 70 тысяч новых компаний за год, отсутствие налога на владение, привязка дирхама к доллару и договоры на 3–5 лет с индексацией. Собрали доводы в пользу офисной недвижимости Дубая — и то, о чём в таких списках обычно не пишут.
Скидка 20% за нижний этаж: как считать, стоит ли она того
Исследования офисного рынка Лондона дают около 0,7% премии к арендной ставке за каждый этаж вверх. При разнице в 23 этажа это примерно 16% к ставке — и с этой цифрой надо сравнивать скидку, которую предлагает застройщик.
Покупка денежного потока: как оценивают коммерческий объект
В коммерческой недвижимости покупают не стены, а подписанный договор аренды. Разбираем понятие денежного потока, показатель Cap Rate и то, почему в коммерции горизонт планирования длиннее, чем в жилье.
Готовый офис под 3% или строящийся под 12%: почему инвесторы выбирают первое
Рост арендных ставок поднял аппетиты владельцев готовых офисов настолько, что покупка за 100% стоимости даёт 2–3% годовых. Строящийся офис при цене 1360 дирхамов за фут и прогнозной ставке 200 давал расчётные 12,3%. Разбираем, чем оплачивается эта разница.
Офисов класса A в Дубае почти не осталось: вакансия 3%, ставки 370 AED за фут
В первом полугодии 2025 года свободных офисов класса A в Дубае было около 3%, а в DIFC и Downtown — от нуля до двух. Ставки в сегменте прибавили 28% и дошли до 370 дирхамов за квадратный фут в год. Что дефицит меняет для арендатора и для инвестора.
Дубай или Бали: право собственности, налоги и доходность для инвестора в 2026
На Бали иностранцу фрихолд недоступен в принципе — только право пользования, аренда или доля в PT PMA. В Дубае фрихолд с title deed оформляется на физлицо напрямую. Сравниваем структуру владения, налоги и реальную, а не заявленную доходность двух курортных рынков.