Офисов класса A в Дубае почти не осталось: вакансия 3%, ставки 370 AED за фут

Офисный рынок Дубая подошёл к состоянию, которое в отчётах обозначают сухо — «исторически низкая вакансия», — а на практике означает, что снять приличный офис в центре стало отдельным проектом со сроком в несколько месяцев. По итогам первого полугодия 2025 года доля свободных площадей в классе A держалась около 3%, а в самых востребованных адресах — DIFC и Downtown — колебалась между нулём и двумя процентами.

Три процента — это сколько на самом деле

Рынок офисов считается сбалансированным при вакансии 8–12%: этого запаса хватает, чтобы компания переехала, когда ей нужно, а не когда освободится этаж. Три процента — величина технического характера. Она складывается из площадей, которые в данный момент физически ремонтируют или переоформляют, и почти не содержит предложения, доступного к сделке. Ноль–два процента в DIFC означает буквально следующее: свободных офисов там нет, есть очередь.

Куда пошли ставки

• +28% за год в классе A — это не разовый скачок, а третий подряд год двузначного роста.
• 370 AED за квадратный фут в год — средняя ставка сегмента к середине 2025 года.
• Основной спрос идёт от международных финансовых групп, консалтинга, IT и медиа — то есть от арендаторов, у которых бюджет на аренду привязан к выручке, а не к экономии.

Симптом, который важнее ставки

Показательнее цифр другое: компании стали фиксировать условия аренды на стадии строительства здания — за год и больше до ввода. В нормальном цикле так делают единицы; когда так делает рынок, это означает, что арендатор не рассчитывает найти площадь к моменту, когда она ему понадобится. Для оценки актива это сильный сигнал: у здания появляется предзаполнение ещё до сдачи, и риск простоя на старте фактически снимается.

Что из этого следует владельцу

• Офисный юнит перестал быть экзотикой в частном портфеле. Годами частный покупатель в Дубае смотрел только на квартиры; при такой вакансии офис даёт сопоставимую доходность при более длинном договоре.
• Договоры в офисах длиннее. Три–пять лет с индексацией против годового контракта в жилье — денежный поток предсказуемее, а расходов на смену арендатора меньше.
• Дефицит не вечен. Ставка, выросшая на 28% за год, закладывает в цену ожидание, которое новый ввод рано или поздно скорректирует. Считать вход имеет смысл по сегодняшнему потоку, а не по экстраполяции роста.

По данным обзора рынка офисной недвижимости Дубая за первое полугодие 2025 года, подготовленного Bright Rich | CORFAC International.