Скидка 20% за нижний этаж: как считать, стоит ли она того
Исследования офисного рынка Лондона дают около 0,7% премии к арендной ставке за каждый этаж вверх. При разнице в 23 этажа это примерно 16% к ставке — и с этой цифрой надо сравнивать скидку, которую предлагает застройщик.
Типичная развилка при покупке офиса: застройщик даёт заметную скидку за низкий этаж. В одном из кейсов разница между рассматриваемыми вариантами составляла 23 этажа, а скидка доходила до 20% от цены. Вопрос простой — что выгоднее на дистанции.
Что говорят замеры на зрелых рынках
Дубайской статистики по этому вопросу почти нет, зато есть лондонская. Анализ офисного рынка Лондона даёт устойчивую зависимость: каждый этаж вверх добавляет к арендной ставке в среднем около 0,7%.
- 10 этажей разницы — примерно 7% премии к ставке.
- 23 этажа разницы — около 16%.
Второе исследование, по коммерческим помещениям центрального Лондона, показывает ту же картину с другой стороны: помещения на первом этаже, несмотря на высокую видимость, предлагаются со скидкой 20–30% к средним ставкам здания — собственники вынуждены снижать цену, чтобы заполнить менее престижные уровни.
Обращайтесь к профессионалам: 📲 +971 50 120 32 64 WhatsApp, @dubai_oleg Телеграм
Как сложить это в решение
Скидка 20% при покупке и минус 16% к арендной ставке навсегда — это сопоставимые величины, и выбор перестаёт быть очевидным. Считать нужно так:
- Экономия на входе разовая и фиксированная.
- Разница в арендной ставке повторяется каждый год и растёт вместе с рынком.
- Разница в цене перепродажи сохранится: покупатель следующего круга будет считать по той же логике.
При коротком горизонте — до перепродажи через два-три года — скидка часто выигрывает. При длинном — под аренду и денежный поток — выигрывает верхний этаж.
Что ещё влияет
Крупные и статусные арендаторы чаще выбирают верхние уровни: там виды, престиж и меньше шума. Это сужает круг арендаторов на нижних этажах и удлиняет срок поиска. Отдельно проверьте, что именно скрыто в «низком этаже»: вид в соседнюю стену и вид в парк с той же отметки — разные активы.
По исследованиям зависимости арендной ставки от этажности на офисном рынке Лондона.
Видео на эту тему
То же самое голосом и с примерами — разборы на YouTube-канале.
Об этом в новостях
Другие материалы сайта про то же самое.
Покупка денежного потока: как оценивают коммерческий объект
В коммерческой недвижимости покупают не стены, а подписанный договор аренды. Разбираем понятие денежного потока, показатель Cap Rate и то, почему в коммерции горизонт планирования длиннее, чем в жилье.
Готовый офис под 3% или строящийся под 12%: почему инвесторы выбирают первое
Рост арендных ставок поднял аппетиты владельцев готовых офисов настолько, что покупка за 100% стоимости даёт 2–3% годовых. Строящийся офис при цене 1360 дирхамов за фут и прогнозной ставке 200 давал расчётные 12,3%. Разбираем, чем оплачивается эта разница.
Офисы Дубая против Лондона и Нью-Йорка: ставки, доходность и налоги
Аренда премиального офиса в Сити — около 9000 дирхамов за фут при доходности 5,25%, на Манхэттене — 7000–8000 при 3–4%, в Business Bay — порядка 2000 при 6–9%. Сравниваем три рынка по цене, форме собственности и налоговой нагрузке.
Офисы при вакансии 2%: сколько стоит квадратный фут в периметре DIFC
В районе с двумя процентами свободных площадей офисы в обновлённой башне предлагались по 4000–4500 дирхамов за фут с расчётной доходностью 8,75–11,5%. Разбираем, из чего складывается цена в самой дефицитной локации города.
Офисы в спальных районах: Dubai Hills при нулевой вакансии и ставке 350 дирхамов
Пятьсот тысяч квадратных футов офисов в Dubai Hills сданы полностью, ставка около 350 дирхамов за фут. Застройщики начали строить офисы там, где живут люди, а не только в деловых кластерах. Разбираем логику и расчёт по проекту в JVC.
Ритейл с сетевым арендатором: разбираем три сделки по цифрам
Помещение аптеки в Аль-Джаддафе с доходностью 8,1%, ресторан в Марине с индексируемым договором на пять лет и помещение на канале в Business Bay с дисконтом 11% к рынку. Что смотреть в таких сделках, кроме процента.