Готовый офис под 3% или строящийся под 12%: почему инвесторы выбирают первое
Рост арендных ставок поднял аппетиты владельцев готовых офисов настолько, что покупка за 100% стоимости даёт 2–3% годовых. Строящийся офис при цене 1360 дирхамов за фут и прогнозной ставке 200 давал расчётные 12,3%. Разбираем, чем оплачивается эта разница.
На офисном рынке Дубая сложилась ситуация, в которой готовый объект и строящийся дают доходность, различающуюся в разы. Разберём обе стороны — и то, чем эта разница оплачивается.
Готовый офис
Значительная часть запросов на покупку офисов — это готовые помещения под арендный доход, и покупатели нередко готовы оплатить 100% стоимости сразу. Проблема в цене: рост арендных ставок (в 2024 году порядка 22% за год) поднял ожидания владельцев настолько, что доходность покупки опустилась к 2–3% годовых.
При вакансии около 8% в среднем по городу и всего 2% в финансовом центре продавцу нет нужды торговаться — покупатель найдётся.
Обращайтесь к профессионалам: 📲 +971 50 120 32 64 WhatsApp, @dubai_oleg Телеграм
Строящийся офис
Пример расчёта по офисному блоку в районе, лидировавшем по продажам жилья:
- Цена покупки: 1 360 AED за квадратный фут.
- Окончание строительства: 2028 год.
- Прогнозируемая арендная ставка: 200 AED за фут в год.
- Окупаемость: около 6,8 года.
- Расчётный ROI: 12,3%.
Плюс отсутствие брокерской комиссии при покупке у застройщика и беспроцентная рассрочка на срок строительства.
Чем оплачивается разница
Четырёхкратный разрыв в доходности — это не находка, а плата за риск, и он состоит из конкретных вещей:
- Время. Два-три года без единого дирхама дохода.
- Риск застройщика. Задержка сдачи или незавершение проекта — основной сценарий потерь на офф-плане.
- Прогнозная ставка. 200 дирхамов за фут — это предположение о рынке 2028 года, а не факт. Проверяется текущими ставками в том же районе, а не в центре города.
- Отделка. Shell and core означает, что до первого арендатора нужно вложить ещё существенную сумму.
- Ликвидность. Продать строящийся офис до сдачи труднее, чем готовый с арендатором.
Вывод
Оба варианта рабочие, но отвечают на разные задачи. Готовый офис с арендатором — это облигация: низкая доходность, немедленный поток, понятный риск. Строящийся — это венчур на понятном рынке: высокая расчётная доходность, отложенный поток, риск застройщика. Ошибка возникает, когда второе покупают, рассчитывая на характеристики первого.
По данным о вакансии и арендных ставках офисного рынка Дубая за 2024–2025 годы и расчёту продающей стороны по конкретному строящемуся проекту.
Видео на эту тему
То же самое голосом и с примерами — разборы на YouTube-канале.
Об этом в новостях
Другие материалы сайта про то же самое.
Покупка денежного потока: как оценивают коммерческий объект
В коммерческой недвижимости покупают не стены, а подписанный договор аренды. Разбираем понятие денежного потока, показатель Cap Rate и то, почему в коммерции горизонт планирования длиннее, чем в жилье.
Скидка 20% за нижний этаж: как считать, стоит ли она того
Исследования офисного рынка Лондона дают около 0,7% премии к арендной ставке за каждый этаж вверх. При разнице в 23 этажа это примерно 16% к ставке — и с этой цифрой надо сравнивать скидку, которую предлагает застройщик.
Офисы Дубая против Лондона и Нью-Йорка: ставки, доходность и налоги
Аренда премиального офиса в Сити — около 9000 дирхамов за фут при доходности 5,25%, на Манхэттене — 7000–8000 при 3–4%, в Business Bay — порядка 2000 при 6–9%. Сравниваем три рынка по цене, форме собственности и налоговой нагрузке.
Офисы при вакансии 2%: сколько стоит квадратный фут в периметре DIFC
В районе с двумя процентами свободных площадей офисы в обновлённой башне предлагались по 4000–4500 дирхамов за фут с расчётной доходностью 8,75–11,5%. Разбираем, из чего складывается цена в самой дефицитной локации города.
Первичный офисный рынок Дубая: 13,1 млрд дирхамов и 1668 сделок за полугодие
За первое полугодие 2026 года продажи офисов на первичном рынке достигли 13,1 млрд дирхамов при 1668 сделках. Сегмент, которому годами почти не выделяли землю, впервые перетягивает спрос со вторичного рынка.
Офисы в спальных районах: Dubai Hills при нулевой вакансии и ставке 350 дирхамов
Пятьсот тысяч квадратных футов офисов в Dubai Hills сданы полностью, ставка около 350 дирхамов за фут. Застройщики начали строить офисы там, где живут люди, а не только в деловых кластерах. Разбираем логику и расчёт по проекту в JVC.