Ритейл с сетевым арендатором: разбираем три сделки по цифрам
Помещение аптеки в Аль-Джаддафе с доходностью 8,1%, ресторан в Марине с индексируемым договором на пять лет и помещение на канале в Business Bay с дисконтом 11% к рынку. Что смотреть в таких сделках, кроме процента.
Торговое помещение с действующим сетевым арендатором — один из самых понятных форматов коммерческой недвижимости. Разберём три реальные конфигурации.
Аптека в Аль-Джаддафе
- Площадь: 47 м² (506 ft²). Цена: 2 млн дирхамов при рыночной около 2,2 млн.
- Арендатор: крупная аптечная сеть.
- Договор: 172 тысячи дирхамов в год, два чека, автопродление; с четвёртого года прописана индексация на 10%.
- Расторжение: за три месяца без штрафов.
- Сервисный сбор: 9 тысяч в год. Доходность: 8,1%.
Ключевые детали здесь — автопродление и индексация. Первое снимает риск ежегодных переговоров, второе фиксирует рост дохода. Обратная сторона — право арендатора уйти с трёхмесячным уведомлением без штрафа: договор сильный по доходу, но не по обязательности.
Ресторан в Dubai Marina
- Площадь: 224 м² (2 412 ft²). Цена: 7,8 млн дирхамов.
- График арендной платы: 630 тысяч в первый и второй годы, затем 661,5 тысячи, 694,6 тысячи и 729,3 тысячи — то есть около 5% в год начиная с третьего.
- Средняя годовая аренда: 669 тысяч. Сервисный сбор: 39 тысяч. Доходность: 8,1%.
- Особенности: вид на канал, электрическая мощность 52 кВт, три крытых парковочных места, зона летней веранды.
Электрическая мощность в ресторанном помещении — не техническая деталь, а условие пригодности: кухня требует киловатт, и без них помещение сдаётся только под другой профиль и по другой ставке.
Обращайтесь к профессионалам: 📲 +971 50 120 32 64 WhatsApp, @dubai_oleg Телеграм
Помещение на канале в Business Bay
- Площадь: 138,5 м² (1 491 ft²). Цена: 4,8 млн дирхамов, то есть 3 219 дирхамов за фут при средней по району 3 634 — дисконт около 11%.
- Состояние: готовая отделка под салон с восемью кабинетами, ресепшн и зоной ожидания; отдельные входы для клиентов и персонала.
- Целевая доходность: около 9%.
Готовая отделка — это одновременно плюс и ограничение: она экономит бюджет следующему арендатору того же профиля и мешает всем остальным. Возможность вернуть помещение в бетон стоит денег, и её надо считать.
Что общего в трёх сделках
Доходность в 8–9% в этом сегменте достигается не удачной покупкой, а качеством договора. Смотреть надо в такой последовательности: арендатор, срок, индексация, условия выхода, сервисный сбор — и только потом на цену за фут.
По параметрам конкретных предложений на рынке торговых помещений Дубая, 2026 год.
Видео на эту тему
То же самое голосом и с примерами — разборы на YouTube-канале.
Об этом в новостях
Другие материалы сайта про то же самое.
Четыре сделки с полными цифрами: сколько на самом деле принесла недвижимость Дубая
Разбираем реальные сделки 2011–2024 годов с указанием цены покупки, регистрационного сбора, арендного дохода, сервисных сборов и цены продажи. Возврат на вложенный капитал — от 79% до 473% в зависимости от срока владения.
Покупка денежного потока: как оценивают коммерческий объект
В коммерческой недвижимости покупают не стены, а подписанный договор аренды. Разбираем понятие денежного потока, показатель Cap Rate и то, почему в коммерции горизонт планирования длиннее, чем в жилье.
Готовый офис под 3% или строящийся под 12%: почему инвесторы выбирают первое
Рост арендных ставок поднял аппетиты владельцев готовых офисов настолько, что покупка за 100% стоимости даёт 2–3% годовых. Строящийся офис при цене 1360 дирхамов за фут и прогнозной ставке 200 давал расчётные 12,3%. Разбираем, чем оплачивается эта разница.
Сначала арендатор, потом покупка: как оценивать офис до сделки
Типичная ошибка — купить офис, дождаться ключей и только тогда искать арендатора. К этому моменту выясняется, что парковки мало, нужен ремонт, а рынок не платит ожидаемую ставку. Разбираем, как строится арендная карта объекта.
Скидка 20% за нижний этаж: как считать, стоит ли она того
Исследования офисного рынка Лондона дают около 0,7% премии к арендной ставке за каждый этаж вверх. При разнице в 23 этажа это примерно 16% к ставке — и с этой цифрой надо сравнивать скидку, которую предлагает застройщик.
Офисы Дубая против Лондона и Нью-Йорка: ставки, доходность и налоги
Аренда премиального офиса в Сити — около 9000 дирхамов за фут при доходности 5,25%, на Манхэттене — 7000–8000 при 3–4%, в Business Bay — порядка 2000 при 6–9%. Сравниваем три рынка по цене, форме собственности и налоговой нагрузке.