Indonesien und Bali: die Visa und was ein Ausländer tatsächlich besitzen darf

Indonesien hat in den vergangenen Jahren förmliche Langzeitaufenthaltswege aufgebaut, um die informellen Arrangements abzulösen, von denen Bali lebte. Sowohl die neuen Wege als auch die alten Gewohnheiten muss man verstehen, weil sie ineinandergreifen.

Die Visa

• Das Second Home Visa, eine Langzeiterlaubnis auf Grundlage einer Einlage bei einer Staatsbank oder des Besitzes einer qualifizierten Immobilie, gedacht für Rentner und Vermögende.
• Der Golden-Visa-Rahmen, gestaffelt nach Investition in Staatsanleihen, Aktien oder die Gründung eines Unternehmens, mit längeren Laufzeiten für größere Verpflichtungen.
• KITAS für Arbeit und Investoren, an ein Unternehmen gebunden – der gewöhnliche Weg für jeden, der tatsächlich ein Geschäft betreibt.
• Das Visum für Remote-Arbeiter für im Ausland angestellte Personen.
• KITAP, dauerhafter Aufenthalt, nach qualifizierenden Jahren mit KITAS in festgelegten Kategorien.

Was ein Ausländer besitzen darf

Das ist der Teil, der alles entscheidet, und er hat sich mit den neuen Visa nicht geändert.

• Hak Milik – Volleigentum – steht ausländischen Privatpersonen nicht offen.
• Hak Pakai, ein Nutzungsrecht, steht in Indonesien ansässigen Ausländern offen, befristet und mit Verlängerungen.
• Hak Guna Bangunan, das Baurecht, steht indonesischen juristischen Personen offen, einschließlich einer PT PMA mit ausländischer Beteiligung.
• Hak Sewa, eine Pacht, die ein Vertrag und kein eingetragenes dingliches Recht im selben Sinne ist und mit jedem Jahr der Nutzung kürzer wird.

Die Konstruktionen, die einer Prüfung nicht standhalten

Nominee-Arrangements – der Titel läuft auf den Namen einer indonesischen Privatperson aufgrund einer Nebenabrede – sind auf Bali weit verbreitet und nicht durchsetzbar. Das indonesische Recht verbietet Konstruktionen, die die Eigentumsbeschränkungen umgehen sollen, und Gerichte haben die Nebenabreden als nichtig behandelt. Die ausländische Partei in dieser Konstruktion besitzt nichts.

Die Folge ist meist nicht dramatisch: Die Immobilie lässt sich nicht sauber verkaufen, beleihen oder vererben, und ein Streit mit dem Nominee hat keinen guten Ausgang.

Die Anweisung

Entscheiden Sie die Eigentumsstruktur vor dem Preis und nutzen Sie eine, die das Recht anerkennt: Hak Pakai auf den eigenen Namen, wenn Sie ansässig sind, oder HGB über eine PT PMA, wenn die Tätigkeit ein Unternehmen rechtfertigt. Wenn die Antwort eines Verkäufers auf die Frage „Was wird auf der Urkunde stehen und auf wessen Namen?“ kompliziert ist, dann ist diese Komplikation das Produkt.