Indonésie et Bali : les visas, et ce qu'un étranger peut réellement détenir

L'Indonésie a passé ces dernières années à bâtir des voies formelles de long séjour pour remplacer les arrangements informels sur lesquels Bali fonctionnait. Les nouvelles voies comme les anciennes habitudes méritent d'être comprises, car elles interagissent.

Les visas

• Le visa Second Home, un permis de long séjour fondé sur un dépôt dans une banque d'État ou sur la propriété d'un bien qualifiant, destiné aux retraités et aux personnes aisées.
• Le cadre du Golden Visa, échelonné selon l'investissement en obligations d'État, en actions ou en création d'une société, avec des durées plus longues pour les engagements plus importants.
• KITAS de travail et d'investisseur lié à une société — la voie ordinaire pour quiconque exploite réellement une entreprise.
• Le visa de travailleur à distance pour les personnes employées à l'étranger.
• KITAP, séjour permanent, après des années requises sous KITAS dans des catégories définies.

Ce qu'un étranger peut détenir

C'est ici que tout se décide, et cela n'a pas changé avec les nouveaux visas.

• Hak Milik — la pleine propriété — n'est pas accessible aux particuliers étrangers.
• Hak Pakai, un droit d'usage, est accessible aux étrangers résidant en Indonésie, pour une durée avec renouvellements.
• Hak Guna Bangunan, le droit de construire, est accessible aux personnes morales indonésiennes, y compris une PT PMA à actionnariat étranger.
• Hak Sewa, un bail, qui est un contrat plutôt qu'un droit réel enregistré au même sens et qui se raccourcit à chaque année d'utilisation.

Les montages qui ne résistent pas à l'examen

Les arrangements de prête-nom — un titre détenu au nom d'un particulier indonésien en vertu d'un accord parallèle — sont répandus à Bali et ne sont pas exécutoires. La loi indonésienne interdit les arrangements conçus pour contourner les restrictions de propriété, et les tribunaux ont considéré ces accords parallèles comme nuls. La partie étrangère dans un tel montage ne détient rien.

La conséquence n'est généralement pas dramatique : le bien ne peut pas être vendu, hypothéqué ou transmis par héritage proprement, et un litige avec le prête-nom n'a pas d'issue favorable.

La consigne

Décidez de la structure de détention avant le prix, et utilisez-en une que la loi reconnaît : Hak Pakai à votre nom si vous êtes résident, ou HGB par l'intermédiaire d'une PT PMA si l'activité le justifie. Si la réponse d'un vendeur à la question « que dira le certificat et à quel nom sera-t-il établi » est compliquée, cette complication est le produit.