Unterlagen
Reisepass, bei Residenten Visum und Emirates ID. Nicht-Residenten belegen ihr Einkommen mit Dokumenten ihres Landes samt Übersetzung. Bescheinigungen werden nur aktuell akzeptiert.
Immobilienkredit für Wohneigentum in Dubai
Nr. 1 für Immobilienfinanzierung von Wohneigentum in Dubai für deutschsprachige Käufer: Wir wählen die Bank passend zu Einkommen und Objekt und begleiten den Antrag von der Vorabzusage bis zur Eintragung beim Dubai Land Department (DLD). Residenten finanzieren Banken bis zu 80 % der ersten Immobilie über bis zu 25 Jahre, Nicht-Residenten weniger: Eigenkapital ab 35–40 %.
Für Residenten ist praktisch der gesamte Kreditmarkt offen. Nicht-Residenten finanziert ein engerer Kreis von Banken: höheres Eigenkapital, kürzere Objektliste, strengere Einkommensprüfung. Entscheidend sind ein legales, belegbares Einkommen, die Schuldenlast und ein Objekt, das die Bank akzeptiert.
Den Antrag betreut ein eingeladener Experte – ein unabhängiger, praktizierender Finanzierungsmakler, der nicht zu unserem Team gehört. Wir wählen ihn passend zu Ihrer Aufgabe aus, bringen Sie zusammen und bleiben bis zur Registrierung des Kaufs erreichbar. Die Entscheidung trifft die Bank; eine Zusage kann vorab niemand versprechen.
Sprechen Sie mit einem lizenzierten Makler: 📲 +971 50 120 32 64 per WhatsApp, @dubai_oleg per Telegram
Wer kann in Dubai einen Immobilienkredit für Wohneigentum erhalten?
Kredite erhalten VAE-Residenten ebenso wie Käufer, die nicht im Land leben. Die Laufzeit beträgt bis zu 25 Jahre, getilgt sein muss der Kredit bis 65; mit gesondertem Schreiben stimmt die Bank bis 70 zu. Deshalb wird zuerst nach dem Alter gefragt: Mit 55 beträgt die Laufzeit 15 Jahre, nicht 25.
Programme für Nicht-Residenten gelten nicht für jeden Pass. Staatsbürger der Golfstaaten und des Vereinigten Königreichs kommen sicher durch, bei europäischen Pässen dauert die Entscheidung länger. Mit einem GUS-Pass ohne Emirates ID führt der Weg über eine Anstellung in den VAE und den Antrag nach sechs Monaten offizieller Gehaltszahlungen – dann schon als Resident.
Wie viel Eigenkapital brauchen Residenten und Nicht-Residenten?
Residenten ab 20 %: Nach den Regeln der Zentralbank der VAE finanziert die Bank bei der ersten Immobilie unter 5 Mio. AED bis zu 80 %. Bei Nicht-Residenten bleiben mindestens 35 % unfinanziert; in der Praxis beginnt das Eigenkapital bei 40 % und reicht bis zur Hälfte des Preises.
Wie hoch sind die Hypothekenzinsen in Dubai im Jahr 2026?
Im Jahr 2026 boten VAE-Banken Expats etwa 3,75–4,99 % pro Jahr. Das beste Angebot, das der Broker in unserem Interview nannte, lag bei 3,99 % mit Zinsbindung auf drei Jahre.
Der Zins wird für die ersten 1–5 Jahre festgeschrieben, danach wechselt der Kredit auf einen variablen Satz: Dreimonats-EIBOR plus Marge der Bank, meist 1,5–2,5 Prozentpunkte. Der Leitzins der Zentralbank der VAE beträgt seit dem 17. September 2026 3,90 %.
Werbung mit „ab 3,75 %“ ist manchmal ein Lockmittel: Ab dem zweiten Monat gilt der Zentralbankzins plus Aufschlag, und die Rate steigt auf 5,5–5,7 %.
Was die Bank sehen möchte
Die Bank beantwortet sich zwei Fragen: Kann der Kreditnehmer dauerhaft zahlen, und was geschieht mit der Sicherheit, wenn er es nicht mehr kann? Daraus ergeben sich vier Prüfungen.
Einkommen
Gehaltsbescheinigung oder Vertrag und Kontoauszüge mehrerer Monate; Unternehmer legen Lizenz, Abschlüsse und ein in der Regel seit mindestens zwei Jahren laufendes Geschäft vor. Boni und Mieteinnahmen rechnet die Bank nur teilweise an.
Verpflichtungen
Die Aufsicht begrenzt den Anteil des Einkommens, den die Raten aller Kredite beanspruchen dürfen (DBR). Auch Kreditkartenlimits zählen, und Zahlungsverzug oder geplatzte Schecks im Bericht der Kreditauskunft verschlechtern Entscheidung und Zins.
Objekt
Am einfachsten lässt sich eine fertige Immobilie mit Eigentumstitel in einem Freehold-Gebiet eines bekannten Bauträgers finanzieren. Apartments mit Hotelverwaltung finanzieren manche Banken überhaupt nicht.
So läuft die Finanzierung Schritt für Schritt ab
Der Weg ist immer derselbe: Vorabzusage, Objekt, Bewertung, Abschluss. Bei einer fertigen Wohnung und vollständigen Unterlagen dauert er ungefähr vier bis sechs Wochen, bei einer Hypothek des Verkäufers einige Wochen länger.
- 1
Vorabzusage
Die Bank prüft Einkommen und Verpflichtungen und stellt ein Schreiben mit dem maximalen Kreditbetrag aus. Das ist ein Richtwert, keine Garantie: Die Schlussprüfung kann die Entscheidung ändern.
- 2
Objekt und Vertrag
Der Kaufvertrag (Form F) wird mit einer Finanzierungsklausel unterzeichnet: Genehmigt die Bank den Kredit nicht oder fällt die Bewertung deutlich niedriger aus, tritt der Käufer unter Rückzahlung der Anzahlung vom Kauf zurück.
- 3
Bewertung
Der unabhängige Gutachter der Bank bestätigt den Marktwert. Der Kredit richtet sich nach dem niedrigeren Wert aus Vertragspreis und Bewertung; die Differenz zahlt der Käufer selbst.
- 4
Registrierung
Nach der endgültigen Genehmigung laufen die Zahlungen über das Trustee-Büro. Eigentumsübergang und Grundschuld werden beim Land Department eingetragen: Der Käufer erhält den Titel mit Belastung zugunsten der Bank.
Wie viel Bargeld braucht man zusätzlich zum Eigenkapital?
Über das Eigenkapital hinaus braucht man etwa 6 % des Werts in bar. Seit dem 1. Februar 2025 finanzieren die Banken auf Anweisung der Zentralbank der VAE weder die Gebühr des Land Department von 4 % noch die Maklerprovision von 2 %.
Beispiel: eine Wohnung in Dubai Hills für 1 400 000 AED. Das Eigenkapital von 20 % beträgt 280 000 AED, doch mit der DLD-Gebühr, dem Trustee-Center, der Maklerprovision und einer Bankgebühr von rund 1 % braucht man bis zur Schlüsselübergabe etwa 379 200 AED.
Ein Kredit von 1 120 000 AED zu 4,5 % über 25 Jahre ergibt eine Rate von etwa 6 226 AED im Monat. Dazu kommen die Nebenkosten des Hauses sowie jährliche Lebens- und Objektversicherungen.
Ist ein Kredit für Off-plan-Objekte und die Schlusszahlung möglich?
Ja, aber nur selektiv: Die Banken führen Listen zugelassener Bauträger und finanzieren Projekte in später Bauphase. Die Schlusszahlung bei Übergabe übernimmt die Bank – gesonderte Programme dafür gibt es bei siebzehn Banken der VAE, bis zu 80 % des Schätzwerts der Wohnung.
Was an den Bauträger gezahlt wurde, zählt als Eigenbeitrag des Käufers. Beginnen sollte man ein Jahr vor Übergabe, spätestens sechs Monate davor.
Das Einkommen belegt man durch ein Gehalt eines Unternehmens in den VAE, Mieteinnahmen ab 180 000 AED im Jahr oder offizielle Dividenden; die Untergrenze liegt bei 15 000 AED im Monat.
Wer übernimmt die Arbeit?
Die Finanzierung betreut ein eingeladener Finanzierungsmakler – ein unabhängiger Praktiker, der die Kreditpolitik der Banken kennt. Wir wählen den Experten passend zur Aufgabe aus, und die Finanzierbarkeit des Objekts prüft vor der Anzahlung der Immobilienmakler.
Anfrage
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Name und Telefonnummer genügen – der Finanzierungsmakler meldet sich am selben Tag mit Fragen zu Einkommen, Status und Objekt.
Sie möchten keine Nummer hinterlassen? Schreiben Sie direkt: WhatsApp oder @dubai_oleg.
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Häufige Fragen
Erhalten auch Nicht-Residenten der VAE einen Immobilienkredit?
Ja, solche Programme gibt es seit Langem. Die Bedingungen sind strenger: Eigenkapital ab 35–40 %, weniger Banken, überwiegend fertige Objekte in Freehold-Gebieten. Für Unterschrift und Kontoeröffnung genügt in der Regel ein Besuch.
Kann die Bank nach der Vorabzusage noch ablehnen?
Ja, wenn die Schlussprüfung neue Verpflichtungen, einen Jobwechsel oder Probleme mit dem Objekt aufdeckt. Deshalb zahlt man die Anzahlung nur bei gültiger Vorabzusage und nimmt eine Finanzierungsklausel in den Vertrag auf.
Lässt sich der Zins eines laufenden Kredits senken?
Ja – durch Refinanzierung bei einer anderen Bank oder Repricing bei der eigenen. Der Wechsel lohnt sich, wenn Vorfälligkeitsentschädigung, neue Gebühren und Neueintragung durch die Ersparnis binnen ein bis zwei Jahren wieder hereinkommen.
Berechtigt eine finanzierte Wohnung zum Golden Visa?
In Dubai ja. Seit Januar 2024 genügt ein vom Land Department geschätzter Objektwert ab 2 Mio. AED, unabhängig vom Kredit; erforderlich ist ein NOC, das Schreiben der Bank ohne Einwände.
Siehe auch
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