Immobilien in Dubai: Auswahl nach Ziel und Vermietung

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Was die Betreuung umfasst

Die Betreuung besteht aus vier Schritten: Klärung des Ziels, Shortlist, Prüfung samt Abschluss und alles, was nach der Schlüsselübergabe nötig ist. Anhand von fünf Filtern – Lage, Bauträger, Grundriss, Preis, Ausstiegsszenario – fallen in wenigen Minuten 90 Prozent der ungeeigneten Angebote heraus.

Neubau oder fertige Immobilie: Was ist die bessere Wahl?

Eine fertige Immobilie wählt man für den Cashflow, einen Neubau für das Kapitalwachstum. Die fertige Wohnung lässt sich ab dem ersten Monat vermieten, verlangt aber den gesamten Betrag sofort; Off-plan bietet Ratenzahlung und ein neues Produkt, bringt jedoch bis zur Schlüsselübergabe keine Einnahmen.

Wird das Geld erst in drei bis vier Jahren gebraucht, ist Off-plan bei einem Bauträger mit langer Bilanz fertiggestellter Projekte sinnvoll. Soll die Wohnung sofort zum Wohnen und für das Visum dienen, kommt nur Fertiges in Frage. Rechnen Sie die Miete für das zweite Jahr: Die erste Saison nach einer Massenübergabe ist die schwächste.

Wie viel Kapital braucht man beim Einstieg?

Zusätzlich zum Preis sind die Gebühr des Land Department von 4% und die Abschlusskosten einzuplanen: Beim Barkauf einer fertigen Immobilie sind das 7–8% obendrauf. Beim Neubau wird die Gebühr von 4% zu Beginn fällig, bei der Registrierung des Vertrags im System Oqood, nicht erst bei der Schlüsselübergabe.

Bei einer Finanzierung für Nichtansässige gelten als Richtwert rund 50% Eigenkapital und ein Zins von etwa 4% pro Jahr; die Eintragung des Pfandrechts kostet 0,25% der Darlehenssumme. Seit Februar 2025 finanzieren Banken die Nebenkosten des Kaufs nicht mehr mit – etwa 6% des Preises müssen zusätzlich zur Anzahlung in bar bereitliegen.

Was wird vor dem Kauf eines Neubaus geprüft?

Geprüft werden der Bauträger, das Escrow-Konto und die Vertragsbedingungen. Die Zahlungen müssen auf das beim Land Department registrierte Escrow-Konto des Projekts fließen, und den tatsächlichen Baufortschritt zeigt der Fertigstellungsgrad im RERA-Register, nicht das Datum im Vertrag.

Im Vertrag ist die Abtretungsschwelle wichtig – meist etwa 30–40% des gezahlten Preises, vor deren Erreichen die Position nicht verkauft werden darf. Ein Beispiel für eine Abweichung: Der 36-geschossige Turm One Residence mit 453 Wohnungen soll laut Portalen im ersten Quartal 2027 fertig sein, der veröffentlichte Baufortschritt liegt aber im einstelligen Prozentbereich.

Wann lohnen sich Grundstücke oder ein Wohnungspaket?

Bei einem Budget von 20–30 Mio. Dirham endet der Einzelhandel und der Großhandelsmarkt beginnt: ein Paket aus 15–40 fertigen Wohnungen, ein Freehold-Grundstück oder Land mit Bauvorhaben. Ein Beispiel aus der Praxis: ein Paket aus 28 beliehenen Wohnungen in Sobha Hartland zu 1400 Dirham pro Quadratfuß, während Off-plan nebenan für 2500 verkauft wurde.

Ein Grundstück ist das Recht zu bauen: Die Baukosten liegen grob bei 900–1600 Dirham pro Quadratfuß plus 10–15% Reserve, der gesamte Zyklus dauert 18–30 Monate. Ohne Zeit, zweites Kapital und ein Team wird ein Grundstück zu gebundenem Geld.

Bekommt man mit dem Immobilienkauf ein Aufenthaltsvisum?

Ja: Eine Immobilie mit einem vom DLD geschätzten Wert ab 2 Mio. Dirham berechtigt zum Golden Visa für 10 Jahre. Seit Januar 2024 spielt es in Dubai keine Rolle, ob sie in bar, mit Hypothek oder noch im Bau gekauft wurde; bei einer finanzierten Immobilie wird ein Schreiben der Bank ohne Einwände (NOC) benötigt.

Eine Wohnung für 2,1 Mio. Dirham mit 80% Darlehen ergibt das Visum bei rund 420 Tausend Eigenmitteln plus Gebühren. Die Staatsbürgerschaft oder die Steueransässigkeit verleiht das Visum nicht automatisch.

Wie vermietet man die Wohnung nach dem Kauf?

Das Format richtet sich nach der Lage: ein Jahresvertrag mit Registrierung in Ejari für Familienviertel, Kurzzeitvermietung mit DTCM-Genehmigung für Touristengebiete. Eine Steuer auf Mieteinnahmen natürlicher Personen gibt es in den VAE nicht.

Die Miethöhe bestimmen abgeschlossene Verträge in Ihrem Gebäude, nicht die Erwartungen des Eigentümers. In guten Touristenlagen liegt der Bruttoertrag der Kurzzeitvermietung grob um ein Drittel über der Langzeitmiete, doch nach Service Charge, Verwaltung und Leerstand schrumpft der Abstand. Mieterhöhungen bei Verlängerung begrenzt der RERA-Index.

Wer führt die Betreuung?

Den Kauf führt der Broker mit RERA-Lizenz persönlich – von der Klärung des Ziels bis zur Registrierung beim Land Department. Für angrenzende Aufgaben ziehen wir unabhängige Praktiker hinzu, keine Mitarbeiter: Finanzierungsberater, Anwalt, Architekt, Bauunternehmer, Bauüberwachung. Wir wählen den passenden Spezialisten aus, bringen Sie zusammen und bleiben bis zum Ergebnis erreichbar.

Häufige Fragen

Siehe auch

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