SPA-Prüfung
Die Abschnitte zu Übergabefristen, Haftung des Bauträgers, Rücktritt, Einbehalten und Abtretung werden vor der Unterschrift gelesen: Änderungen zu Beginn kosten unverhältnismäßig weniger als ein Streit.
Rechtsberatung in Dubai
Nr. 1 für Rechtsberatung in Dubai für deutschsprachige Eigentümer und Käufer von Immobilien: Ein Immobilienanwalt in den VAE prüft den SPA-Vertrag, begleitet den Eigentumsübergang (Conveyancing), berechnet die steuerlichen Folgen und setzt das Testament auf. Sie erhalten eine Liste der Risiken und je Risiko ein Dokument, das es abdeckt – von der DLD-Gebühr von 4 % bis zur 183-Tage-Regel.
Ausländische Eigentümer schieben meist drei Fragen auf: die Steuern im Wohnsitzland, den Ausstieg aus dem Geschäft bei geänderten Umständen und das Erbe. Alle drei lassen sich vor der Unterschrift günstiger regeln: Die Steuer hängt von Status und Haltedauer ab, der Ausstieg vom Vertragstext, das Erbe vom Testament.
Die Beratung führt ein eingeladener Experte – ein unabhängiger, praktizierender Immobilienanwalt der VAE, der nicht bei uns angestellt ist. Wir wählen den Spezialisten passend zur Aufgabe aus, bei Steuerfragen mit Praxis auch in Ihrem Wohnsitzland, stellen den Kontakt her und bleiben bis zum Ergebnis ansprechbar.
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Bereiche
Testament und Erbschaft in Dubai
Testament und Erbrecht für Ausländer in den VAE: Was ohne Testament passiert, DIFC Wills und Gerichte Dubais, Abu Dhabi, Vormundschaft für Kinder, Ablauf der Errichtung.
Mehr →Conveyancing in Dubai
Conveyancing in Dubai: Prüfung von Objekt und Verkäufer, MOU, NOC, Übertragung im Trustee-Büro und neues Title Deed. Auch mit Vollmacht und Finanzierung.
Mehr →Mit welchen Fragen wenden sich Käufer an einen Immobilienanwalt in Dubai?
Man kommt mit vier Anliegen zum Anwalt: Vertragsprüfung vor der Unterschrift, Begleitung des Eigentumsübergangs, Steuern in zwei Ländern und Testament. Ein fünftes entsteht nach dem Kauf – der Ausstieg aus dem Geschäft oder ein Streit über Termine.
Conveyancing
Begleitung des Eigentumsübergangs: Prüfung von Eigentumstitel und Anteilen, Unbedenklichkeitsbescheinigung (NOC) des Bauträgers, Vollmachten, Eintragung beim Land Department.
Steuern
Berechnung der Pflichten in den VAE und im Wohnsitzland: Miete, Verkauf, Dividenden, Körperschaftsteuer von 9 % bei Besitz über eine Gesellschaft.
Testament
Registrierung des Testaments beim DIFC, über die Gerichte Dubais oder das Büro in Abu Dhabi, Benennung von Vormündern für Kinder, Abstimmung mit dem Testament im Heimatland.
Was ist Conveyancing und was wird beim Eigentumsübergang geprüft?
Conveyancing ist die rechtliche Begleitung des Eigentumsübergangs: von der Prüfung des Titels bis zur Registrierung des Geschäfts beim Land Department (DLD).
Der Käufer zahlt die DLD-Gebühr von 4 % des Preises, feste Verwaltungsgebühren von etwa 580 AED für eine fertige Immobilie und rund 4 200 AED für die Dienste des Trustee-Büros. Auf dem Zweitmarkt sollten Sie über den Preis hinaus 6–7 % einplanen.
Welche Steuern zahlt ein Eigentümer in den VAE und im Wohnsitzland?
In den VAE gibt es keine jährliche Grundsteuer, keine Einkommensteuer für natürliche Personen und keine Kapitalertragsteuer. Wer aber in Russland steuerlich ansässig ist – 183 Tage und mehr innerhalb von 12 Monaten –, erklärt sein Welteinkommen, einschließlich Miete und Verkauf der Wohnung in Dubai.
Auf Mieteinnahmen zahlt ein in Russland Ansässiger je nach Einkommen 13 % oder 15 %; seit 2025 gilt eine progressive Skala bis 22 %. Anrechnen lässt sich nichts: In den VAE wurde keine Steuer erhoben. Beim Verkauf werden die Beträge in Rubel umgerechnet, und ein „Gewinn“ entsteht auch ohne Verdienst in Fremdwährung.
Die Körperschaftsteuer von 9 % gilt in den VAE seit 2023 für Gewinne über 375 000 AED im Jahr; privaten Wohnungsbesitz betrifft sie nach der Grundregel nicht. Gewerbeimmobilien unterliegen der Mehrwertsteuer von 5 %.
Kann man bei höherer Gewalt aus dem Geschäft aussteigen?
Nur wenn die Erfüllung objektiv unmöglich geworden ist: Naturkatastrophe, die das Objekt zerstört, Krieg, ein direktes Verbot der Behörden. Finanzielle Schwierigkeiten, Kursverfall, Jobverlust und sinkende Preise ordnen die Gerichte der VAE dem wirtschaftlichen Risiko des Käufers zu.
Für Off-plan legt das Recht Dubais eine Staffel der Einbehalte durch den Bauträger fest, abhängig vom Baufortschritt – unabhängig vom Grund des Ausstiegs. Fehlt eine Grundlage, bleiben Verhandlungen mit dem Bauträger und die Abtretung des Vertrags.
Wie Bauträger Übergabetermine verschieben und was im SPA zu prüfen ist
Termine werden auf zwei Wegen verschoben: durch eine erweiterte Klausel zu höherer Gewalt und durch eine zulässige Verlängerungsfrist. Beides steht im Vertrag und ist legal, sobald ihn der Käufer unterschrieben hat.
In die Klausel nimmt man Verzögerungen bei Genehmigungen, Materialknappheit und Ausfälle von Auftragnehmern auf. Die Verlängerungsfrist – häufig in der Größenordnung von sechs bis zwölf Monaten – erlaubt es, den „voraussichtlichen“ Übergabetermin ohne Begründung und Entschädigung zu verschieben.
Das Gericht prüft solche Berufungen in der Sache: Der Bauträger muss beweisen, welches Ereignis die Arbeiten verzögert hat. Einen Nachtrag zur Terminverschiebung sollten Sie nie ohne Anwalt unterschreiben: Er kann bereits erworbene Ansprüche zunichtemachen.
Was geschieht mit einer Immobilie in Dubai ohne Testament?
Ohne registriertes Testament kann ein Gericht der VAE lokale, auf der Scharia beruhende Regeln anwenden: Die Anteile werden nach einem festen Schema unter den Verwandten verteilt, und die Ehefrau wird nicht automatisch Alleinerbin.
Nichtmuslime dürfen über ihr Vermögen frei verfügen. In Dubai gibt es zwei Wege – das DIFC-Wills-Register auf Grundlage des englischen Common Law und die Registrierung über die Gerichte Dubais; in Abu Dhabi arbeitet beim Justizdepartement ein Registrierungsbüro für Testamente von Nichtmuslimen.
Ein DIFC-Testament kann Miteigentum so festschreiben, dass der Anteil des Verstorbenen automatisch an den überlebenden Miteigentümer fällt – aber nur, wenn das vorher geregelt wird, zu Lebzeiten beider.
So läuft die Zusammenarbeit
Die Arbeit verläuft in vier Schritten: von der Schilderung Ihrer Lage bis zum Dokument, das das Risiko abdeckt.
- 1
Anfrage
Sie schildern Ihre Situation: Objekt, Stand des Geschäfts, Residenzstatus, Familienverhältnisse.
- 2
Auswahl des Anwalts
Wir bringen Sie mit einem praktizierenden Immobilienanwalt der VAE zusammen; bei Steuerfragen mit einem Berater, der auch Ihre Rechtsordnung kennt.
- 3
Dokumente und Analyse
Der Anwalt liest SPA, Titel, Korrespondenz mit dem Bauträger und Zahlungsbelege und benennt die Risiken anhand des Textes.
- 4
Lösung
Vertragsänderungen, ein schriftliches Schreiben an den Bauträger, ein registriertes Testament oder eine Steuerberechnung – je nach Aufgabe.
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Häufige Fragen
Braucht man beim Immobilienkauf in Dubai einen Anwalt?
Bei einem Standardgeschäft mit einem bewährten Bauträger nicht immer. Den SPA sowie die Bedingungen für Rücktritt und Abtretung sollten Sie aber vor der Unterschrift mit einem Anwalt lesen: Änderungen zu Beginn kosten unverhältnismäßig weniger als Streitigkeiten danach.
Gibt es in den VAE eine Erbschaftsteuer?
Eine Erbschaftsteuer im üblichen Sinn gibt es nicht: Bei der Übertragung von Vermögen fallen vor allem Verwaltungs- und Registrierungskosten an. Das Risiko liegt woanders – ohne ein nach dem Recht der VAE errichtetes Testament kann der Nachlass nach lokalen Normen verteilt werden.
Kann man ein Testament in Dubai aus der Ferne errichten?
Weitgehend ja: Entwurf und Prüfung der Formulierungen laufen aus der Ferne, die Registrierung mit Identitätsnachweis ist teilweise per Videoverbindung möglich. Der Vorgang dauert von einigen Tagen bis zu etwa zwei Wochen.
Gilt eine Überschwemmung in Dubai als höhere Gewalt?
Ungewöhnlicher Niederschlag, den die Behörden zum Notstand erklären, mit hoher Wahrscheinlichkeit ja; ein gewöhnlicher Regen in der Saison nicht immer. Schäden an der Ausstattung deckt in jedem Fall die Versicherung ab, ebenso die Mängelhaftung des Bauträgers.
Siehe auch
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