Renovierung einer Wohnung oder Villa in Dubai

Braucht man eine Genehmigung für die Renovierung einer Wohnung in Dubai?

Ja. Zwischen dem Eigentümer und der entfernten Wand stehen zwei Genehmigungen: eine Unbedenklichkeitsbescheinigung (NOC) der Hausverwaltung des Gebäudes und die Freigabe der Aufsichtsbehörde. Beides ist vor Beginn der Arbeiten leichter zu bekommen als nachträglich.

Welche Behörde zuständig ist, hängt vom Master-Developer der Wohnanlage ab: meist ist es die Stadtverwaltung, manchmal die Behörde einer Freizone. Ihre Freigabe ist für tragende Eingriffe, Nassbereiche, die Fassade, Elektrik, Wasser und Kühlsysteme erforderlich.

Welche Arbeiten sind ohne Genehmigung nicht erlaubt?

Tabu sind tragende Wände, Stützen und Geschossdecken, Fassadenverglasung und Balkone, Steigleitungen, Lüftung und die Verteilung der zentralen Klimaanlage. Das Verlegen von Bad oder Küche ohne genehmigte Abdichtung ist die häufigste Ursache für Beschwerden der Nachbarn darunter.

Ohne aufwendige Genehmigungen sind kosmetische Arbeiten möglich: neue Beleuchtung, Malerarbeiten, Armaturen und Sanitärobjekte an bestehenden Anschlüssen, Küchengeräte, Möbel nach Maß und Vorhänge.

Warum zieht sich eine Renovierung in Dubai in die Länge?

Weil zwischen Vertragsunterzeichnung und Baubeginn Genehmigungen liegen und danach Regeln der Wohnanlage, Klima und Lieferungen dazwischenkommen. Die Renovierung einer Villa oder einer großen Wohnung ist ein Projekt mit einer Dauer von einem halben Jahr bis zu drei Jahren.

Lärmzeiten, die Reservierung des Lastenaufzugs und Zutrittsausweise kosten Wochen, im Sommer gilt bei Arbeiten im Freien eine Mittagspause, Sonderanfertigungen brauchen 8–16 Wochen. Der wichtigste Faktor sind jedoch Änderungen während der Arbeiten: Von drei Monaten Verzug gehen zwei nicht selten auf Entscheidungen des Auftraggebers zurück.

Wie sollte der Vertrag aufgebaut sein, damit sich die Renovierung nicht verzögert?

Üblich ist ein Zahlungsplan aus Anzahlung, Etappenzahlungen und einer Schlusszahlung von 10–15 % der Vertragssumme. Streit entsteht dort, wo eine Etappe vage beschrieben ist. Deshalb müssen vor der Unterschrift vier Dinge im Vertrag stehen.

Wie läuft die Zusammenarbeit ab?

Die Arbeit verläuft in fünf Schritten – von der Hausordnung bis zum unterzeichneten Abnahmeprotokoll. Für punktuelle Aufgaben von 3–7 Tagen genügt eine befristete Genehmigung: Meist dauert sie ein bis zwei Tage, in einzelnen Wohnanlagen muss der Antrag mindestens 48 Stunden vorher gestellt werden.

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   Regelwerk und Genehmigungen

   Wir holen die Hausordnung schriftlich ein: Arbeitszeiten, Anforderungen an den Bauunternehmer, Aufzugsreservierung und die Behörde, die Ihre Adresse freigibt.

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   Bauunternehmer und Vertrag

   Wir prüfen die Lizenz, die Berechtigung für diese Art von Arbeiten und die Erfahrung mit Genehmigungen in Ihrer Wohnanlage. Etappen, Vertragsstrafen und Gewährleistung werden festgehalten.

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   Zutrittsantrag

   Zusammensetzung des Bautrupps mit Emirates ID oder Reisepässen, Fahrzeuge, Gewerbelizenz des Bauunternehmers, Beschreibung der Arbeiten, Abfallentsorgung.

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   Arbeiten und Änderungen

   Jede Abweichung vom Entwurf wird als schriftlicher Nachtrag mit neuem Preis und neuem Termin vereinbart.

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   Abnahme

   Begehung nach Checkliste, Mängelliste mit Fotos und Abnahmeprotokoll. Die Genehmigungen werden zusammen mit den Unterlagen zum Title Deed aufbewahrt.

Wozu dient eine Mängelliste bei der Abnahme der Renovierung?

Die Mängelliste legt den Punkt fest, an dem die Beanstandungen abgeschlossen werden. Es ist ein schriftliches Verzeichnis der Mängel: Raum, Beschreibung, Foto, Datum und Frist zur Behebung, üblicherweise 10–15 Werktage. Beide Seiten unterschreiben, neue Positionen nach diesem Datum fallen unter die Gewährleistung.

Restarbeiten werden in Geld bemessen: Bei Mängeln im Wert von dreitausend Dirham ist ein Einbehalt von hunderttausend kein Schutz, sondern Druck. Ein tragfähiges Schema für die Schlusszahlung: 60 % bei der Schlüsselübergabe und 40 % nach dem Abschluss der Liste.

Wer führt die Arbeiten aus?

Die Renovierung führt ein eingeladener Bauunternehmer mit gültiger Lizenz und Versicherung aus – ein unabhängiger Praktiker, kein Mitarbeiter von uns. Eine „bekannte Truppe“ lässt ein Gebäude in Dubai nicht auf das Gelände.

Unsere Rolle ist die einer dritten Partei im Projekt, zwischen Auftraggeber und Baufirma. Der Auftraggeber lebt oft nicht in Dubai und nimmt die Renovierung per Video ab. Das Video zeigt weder die Ebenheit des Bodens noch die Qualität der Fugen oder die Funktion der Lüftung. Deshalb fahren wir selbst zum Objekt.

Wann lohnt sich eine Renovierung, und wann nicht?

Für das eigene Wohnen rechtfertigt der Komfort die Ausgaben. Bei einer vermieteten Wohnung amortisiert sich ein kompletter Umbau meist nicht: Der Mieter zahlt für Adresse, Aussicht und Gebäude. Es lohnen sich Beleuchtung, Stauraum, Küchengeräte und Vorhänge.

Auch der Leerstand gehört in die Kalkulation: Zwei Wochen ohne Mieter bei einer Miete von 120–150 Tausend AED im Jahr bedeuten einen Verlust von 5–6 Tausend AED. Deshalb werden im Zeitfenster zwischen zwei Mietern, zwei bis drei Wochen, kosmetische Arbeiten ausgeführt, größere Arbeiten werden für ein leeres Objekt geplant.

Beim Weiterverkauf einer Villa gehören die Gebühr des Land Department von 4 %, die Maklerprovision von rund 2 % und die Kosten des Besitzes während 4–9 Monaten Bauzeit ins Budget.

Häufige Fragen

Siehe auch

• Interior Design in Dubai
• Alle Leistungen