VAE-Bauträger im Blick von S&P und Moody's: Liquidität, Baukosten und Übergabetermine 2026
Im März 2026 sah S&P keinen Liquiditätsdruck bei Emaar, DAMAC, Omniyat und PNC Investments. Im Juli meldete Moody's, dass die meisten VAE-Projekte für 2026–27 trotz 20–25 % teurerer Importmaterialien im Plan liegen. Was Off-plan-Käufer daraus mitnehmen sollten.
Ein Off-plan-Käufer fragt sich 2026, ob das Gebäude pünktlich fertig wird und, seit dem regionalen Konflikt und den Störungen in der Straße von Hormus, ob der Bauträger genug Geld hat, falls die Verkäufe nachlassen. Die beiden größten Ratingagenturen haben beide Fragen in diesem Jahr beantwortet. Ihr Ton ist ruhig, und die Details sollte man kennen, bevor man unterschreibt.
S&P, März 2026: kein Liquiditätsdruck
Mitte März überprüfte S&P Global Ratings die vier VAE-Bauträger, die sie bewertet: Emaar Properties, DAMAC, Omniyat und PNC Investments. Sie erwartet bei keinem von ihnen Liquiditätsdruck und hält die Schuldenfälligkeiten 2026 ohne neue Finanzierung für beherrschbar.
- Die Schuldenmärkte blieben offen: DAMAC platzierte im Februar 2026 ein Sukuk über 600 Mio. USD und Omniyat im März ein weiteres über 600 Mio. USD.
- Die Investitionsausgaben sind bei DAMAC, Omniyat und PNC minimal. Bei Emaar sind sie mit AED 10–11 Mrd. für 2026–27 hoch und umfassen die Mall und den Turm in Dubai Creek Harbour, Build-to-Rent-Objekte und die Erweiterung der Dubai Mall.
- S&P erwartet, dass Bauträger Liquidität priorisieren und Projekte mit flexiblem Zeitplan möglicherweise verschieben.
„Verschieben“ betrifft vor allem künftige Launches und die eigenen Gewerbeobjekte der Bauträger, nicht ausverkaufte Wohngebäude, bei denen das Geld der Käufer auf einem Treuhandkonto liegt und entsprechend dem Baufortschritt freigegeben wird.
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Moody's, Juli 2026: im Plan, vorerst
| Thema | Befund von Moody's |
|---|---|
| Übergaben 2026–27 | überwiegend planmäßig |
| Kosten für Importmaterial | rund 20–25 % über dem Niveau vor dem Konflikt |
| Wer es trägt | überwiegend Auftragnehmer, nicht Bauträger |
| Logistik | umgeleitet über Häfen in Oman, Saudi-Arabien und an der Ostküste der VAE |
| Lagerpuffer | typischerweise zwei bis sechs Monate, kurz vor der Fertigstellung erhöht |
| Basisszenario | Störungen bis in den Herbst, Normalisierung des Handels 2027 |
Der Punkt mit den Auftragnehmern verdient Aufmerksamkeit. Festpreisverträge fangen den Kostenschock heute ab; halten die Störungen an, verlagert sich der Druck wieder auf die Termine. Die Kostenseite behandelt was das Bauen Dubais Bauträger heute tatsächlich kostet.
Was Käufer daraus mitnehmen sollten
- Nur wenige Bauträger haben ein Rating. Diese Schlussfolgerungen gelten für große börsennotierte Namen, nicht für einen Neueinsteiger mit einem einzigen Turm.
- Fragen Sie, wer der Hauptauftragnehmer ist. Trägt der Auftragnehmer den Materialschock, kommt es auf dessen Bilanz an.
- Prüfen Sie den Baufortschritt bei der Aufsichtsbehörde, nicht in der Verkaufsbroschüre, und lesen Sie die Übergabeklauseln zusammen mit den Regelungen zu höherer Gewalt.
Was passiert, wenn sich ein Übergabetermin verschiebt, und was Ihr Vertrag erlaubt, erklärt wenn sich ein Dubaier Übergabetermin verschiebt; die bewerteten Bauträger sind auf den Seiten zu DAMAC und Omniyat porträtiert.