Deweloperzy ZEA pod lupą S&P i Moody’s: płynność, koszty budowy i terminy przekazania w 2026 r.
W marcu 2026 r. S&P nie dostrzegło presji na płynność Emaar, DAMAC, Omniyat i PNC Investments. W lipcu Moody’s ocenił, że większość projektów w ZEA na lata 2026–27 idzie zgodnie z planem, mimo że importowane materiały są o 20–25% droższe. Wnioski dla kupujących off-plan.
Kupujący off-plan w 2026 r. pyta, czy budynek zostanie ukończony na czas oraz — od czasu regionalnego konfliktu i zakłóceń w Cieśninie Ormuz — czy deweloper ma dość gotówki, jeśli sprzedaż zwolni. Dwie największe agencje ratingowe odpowiedziały w tym roku na oba pytania. Ich ton jest spokojny, a szczegóły warto znać przed podpisaniem umowy.
S&P, marzec 2026: brak presji na płynność
W połowie marca S&P Global Ratings przeanalizowała cztery oceniane przez siebie firmy deweloperskie z ZEA: Emaar Properties, DAMAC, Omniyat i PNC Investments. Nie spodziewa się presji na płynność żadnej z nich i uważa, że zapadalność długu w 2026 r. jest do udźwignięcia bez nowego finansowania.
- Rynki długu pozostały otwarte: DAMAC wyemitował w lutym 2026 r. sukuk na 600 mln USD, a Omniyat kolejny na 600 mln USD w marcu.
- Nakłady inwestycyjne są minimalne w DAMAC, Omniyat i PNC. U Emaar są duże — 10–11 mld AED na lata 2026–27, obejmujące centrum handlowe i wieżę w Dubai Creek Harbour, aktywa build-to-rent oraz rozbudowę Dubai Mall.
- S&P oczekuje, że deweloperzy postawią na płynność i być może odłożą projekty, w których terminy są elastyczne.
„Odłożenie” dotyczy głównie przyszłych premier i własnych aktywów komercyjnych deweloperów, a nie wyprzedanych budynków mieszkalnych, w których pieniądze kupujących leżą na rachunku escrow i są uwalniane stosownie do postępu budowy.
Porozmawiaj z licencjonowanym pośrednikiem: 📲 +971 50 120 32 64 na WhatsAppie, @dubai_oleg na Telegramie
Moody’s, lipiec 2026: zgodnie z planem, na razie
| Kwestia | Ustalenie Moody’s |
|---|---|
| Dostawy 2026–27 | w większości przebiegają zgodnie z planem |
| Koszty importowanych materiałów | wyższe o około 20–25% względem poziomu sprzed konfliktu |
| Kto je pochłania | w dużej mierze wykonawcy, nie deweloperzy |
| Logistyka | przekierowana przez porty w Omanie, Arabii Saudyjskiej i na wschodnim wybrzeżu ZEA |
| Bufory zapasów | zwykle od dwóch do sześciu miesięcy, zwiększane przed ukończeniem |
| Scenariusz bazowy | zakłócenia do jesieni, normalizacja handlu w 2027 r. |
Na wątek wykonawców warto zwrócić uwagę. Umowy ze stałą ceną pochłaniają dziś szok kosztowy; jeśli zakłócenia potrwają, presja wróci na harmonogramy. Stronę kosztową omawiamy w tekście ile naprawdę kosztuje dziś budowa dla deweloperów z Dubaju.
Co kupujący powinni z tego wynieść
- Niewielu deweloperów ma rating. Te wnioski dotyczą dużych spółek giełdowych, a nie początkującego dewelopera z jedną wieżą.
- Zapytaj, kto jest generalnym wykonawcą. Jeśli to wykonawca dźwiga szok materiałowy, jego bilans ma znaczenie.
- Postęp sprawdzaj u regulatora, a nie w broszurze sprzedażowej, i czytaj klauzule o przekazaniu razem z zapisami o sile wyższej.
Co się dzieje, gdy termin przekazania się opóźnia, i na co pozwala umowa, wyjaśniamy w tekście gdy termin przekazania w Dubaju się przesuwa; ocenianych deweloperów przedstawiamy na stronach DAMAC i Omniyat.