Les promoteurs des Émirats sous revue de S&P et Moody's : liquidité, coûts de construction et dates de livraison en 2026
En mars 2026, S&P ne voyait aucune pression de liquidité chez Emaar, DAMAC, Omniyat et PNC Investments. En juillet, Moody's jugeait la plupart des projets de 2026-2027 dans les délais malgré des matériaux importés renchéris de 20 à 25 %. Ce que doivent en retenir les acheteurs off-plan.
En 2026, un acheteur off-plan se demande si l'immeuble sera livré à temps et, depuis le conflit régional et les perturbations dans le détroit d'Ormuz, si le promoteur dispose d'assez de trésorerie en cas de ralentissement des ventes. Les deux plus grandes agences de notation ont répondu à ces deux questions cette année. Leur ton est serein, et le détail mérite d'être connu avant de signer.
S&P, mars 2026 : aucune pression de liquidité
À la mi-mars, S&P Global Ratings a passé en revue les quatre promoteurs émiratis qu'elle note : Emaar Properties, DAMAC, Omniyat et PNC Investments. Elle n'attend aucune pression de liquidité sur aucun d'eux et juge les échéances de dette de 2026 gérables sans nouveau financement.
- Les marchés de la dette sont restés ouverts : DAMAC a émis un sukuk de 600 millions de dollars en février 2026 et Omniyat un autre de 600 millions de dollars en mars.
- Les dépenses d'investissement sont minimes chez DAMAC, Omniyat et PNC. Celles d'Emaar sont importantes, de 10 à 11 milliards d'AED pour 2026-2027, et couvrent le centre commercial et la tour de Dubai Creek Harbour, des actifs build-to-rent et l'extension du Dubai Mall.
- S&P s'attend à ce que les promoteurs privilégient la liquidité et reportent éventuellement les projets dont le calendrier est flexible.
« Reporter » concerne surtout les lancements futurs et les actifs commerciaux propres des promoteurs, pas les immeubles résidentiels déjà vendus, où l'argent des acheteurs est placé sous séquestre (escrow) et débloqué au fil de l'avancement des travaux.
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Moody's, juillet 2026 : dans les délais, pour l'instant
| Sujet | Constat de Moody's |
|---|---|
| Livraisons 2026-2027 | majoritairement conformes au calendrier |
| Coût des matériaux importés | environ 20 à 25 % au-dessus du niveau d'avant le conflit |
| Qui l'absorbe | surtout les entrepreneurs, pas les promoteurs |
| Logistique | réacheminée via les ports d'Oman, d'Arabie saoudite et de la côte est des Émirats |
| Stocks tampons | en général de deux à six mois, relevés à l'approche de la livraison |
| Scénario central | perturbations jusqu'à l'automne, normalisation des échanges en 2027 |
Le point sur les entrepreneurs est celui à surveiller. Les contrats à prix fixe absorbent aujourd'hui le choc des coûts ; si les perturbations durent, la pression reviendra sur les calendriers. Le volet des coûts est traité dans ce que coûte réellement la construction aux promoteurs de Dubaï aujourd'hui.
Ce que les acheteurs doivent en retenir
- Peu de promoteurs sont notés. Ces conclusions valent pour les grands noms cotés, pas pour un promoteur débutant avec une seule tour.
- Demandez qui est l'entrepreneur principal. Si c'est lui qui porte le choc des matériaux, son bilan compte.
- Vérifiez l'avancement auprès du régulateur, pas dans la brochure commerciale, et lisez les clauses de livraison avec les clauses de force majeure.
Ce qui se passe lorsqu'une date de livraison glisse, et ce que permet votre contrat, est expliqué dans quand la date de livraison d'un bien à Dubaï glisse ; les promoteurs notés sont présentés sur les pages DAMAC et Omniyat.