Проверка объекта и продавца
Имя продавца в Form A должно совпадать с именем в действующем свидетельстве о собственности. Отдельно проверяют залог банка и долг по сервисному сбору.
Конвейансинг в Дубае: юридическое оформление сделки с недвижимостью
№1 по конвейансингу в Дубае для русскоязычных покупателей и продавцов недвижимости. Конвейансинг — это юридическое оформление сделки: проверка объекта и продавца, MOU (Form F), NOC застройщика, трансфер в офисе Trustee и title deed на ваше имя. Вы получаете чистый титул, защищённый договором задаток 10% и расчёты по правилам Земельного департамента (DLD).
На вторичном рынке право переходит за одну встречу в офисе Trustee: вся проверка перенесена в начало процесса. Ошибка в доверенности, долг по сервисному сбору или ипотека продавца всплывают в день сделки и срывают её.
Работу ведёт приглашённый эксперт — независимый практикующий юрист-конвейансер, он не в нашем штате. Мы подбираем специалиста под вашу сделку, сводим вас с ним и остаёмся на связи до выдачи title deed.
Обращайтесь к профессионалам: 📲 +971 50 120 32 64 WhatsApp, @dubai_oleg Телеграм
Вторичка или новостройка в Дубае: как выбрать без иллюзий
Разбор текстом — на странице ролика.
Что входит в конвейансинг?
Всё между согласованной ценой и свидетельством о собственности: проверка титула и продавца, условия MOU, получение NOC, подготовка чеков и доверенностей, регистрация в офисе Trustee. Юрист действует на стороне одного клиента — покупателя или продавца.
MOU (Form F)
Обязывающий договор сторон: цена, сроки, депозит 10%, распределение расходов и последствия отказа. Особые условия вписывают в раздел additional terms.
NOC и расчёты
Справка застройщика об отсутствии возражений и банковские чеки (manager’s cheque): продавцу на остаток суммы, Земельному департаменту на сбор 4% и трастовому офису.
Трансфер и title deed
В офисе Trustee проверяют личности, принимают NOC, MOU и чеки. Title deed выпускается электронно; в нём сверяют номер юнита, площади и данные участка.
Как проходит оформление сделки?
Сделка идёт цепочкой форм RERA: собственник подписывает Form A с агентством, покупатель — Form B, агентства между собой — Form I, стороны — Form F. Затем NOC застройщика и перерегистрация права в офисе Trustee.
- 1
Проверка до MOU
Юрист смотрит титул, полномочия продавца, залог и долги. Покупатель с кредитом заранее получает предварительное одобрение банка (pre-approval).
- 2
Form F и депозит
Чек на депозит 10% держит агентство или трастовый агент, а не продавец. Дата трансфера в договоре — обязательство с санкцией за нарушение.
- 3
NOC и снятие залога
Продавец гасит долг по сервисному сбору и получает NOC. Если объект в ипотеке, банк выдаёт liability letter с остатком долга на дату закрытия.
- 4
Трансфер в офисе Trustee
Приходят стороны или представители по доверенности. Сделка за наличные обычно закрывается за один визит, сделка с банком — нет.
- 5
После регистрации
На руках остаются title deed, ключи, копии документов и квитанции по каждому чеку. Счета за коммунальные услуги переводят на покупателя.
Что проверяют до подписания MOU?
Продавца, объект и посредника. Брокера проверяют по номеру BRN в приложении Dubai REST, агентство — по номеру ORN. С апреля 2023 года реклама объекта обязана нести разрешение Trakheesi с QR-кодом: скан показывает, кто получил разрешение и на какой объект.
Сколько стоит переход права в Дубае?
Покупателю вторичной недвижимости за наличные стоит закладывать 7–8% сверх цены. Основная часть — сбор Земельного департамента 4% от суммы сделки. Комиссия агентства по рыночному обычаю — 2% плюс НДС 5%; сбор трастового офиса зависит от того, выше или ниже 500 тысяч дирхамов цена.
Ипотека добавляет регистрацию залога — 0,25% от суммы кредита. Продавец с кредитом платит комиссию за досрочное погашение: с 2019 года Центробанк ОАЭ ограничил её 1% остатка долга или 10 000 дирхамов — берётся меньшая сумма. Оценка банком обычно стоит 2500–3500 дирхамов.
Можно ли провести сделку по доверенности?
Да, и покупку, и продажу можно закрыть без приезда. Но 16 июля 2025 года Земельный департамент выпустил циркуляр № 29/R/2025: доверенность должна называть конкретный объект — номер свидетельства, здание, участок — и вид сделки, а в центр регистрации приносят оригинал.
Выданную за рубежом доверенность заверяют у нотариуса, легализуют в консульстве ОАЭ, заверяют в МИД ОАЭ и переводят на арабский. Банковский чек за объект выписывается на собственника из свидетельства, поэтому продавцу нужен счёт в банке ОАЭ на своё имя.
Сделка с ипотекой: как защитить задаток 10%
Стандартная Form F не защищает покупателя, если банк откажет после подписания: без условия о финансировании задаток уходит продавцу. На квартире за 1,5 млн дирхамов это 150 тысяч.
В дополнительные условия вписывают сумму кредита или долю финансирования — например, 75% цены, срок финального одобрения с запасом три-четыре недели и письмо банка как подтверждение отказа. Отдельно оговаривают оценку ниже договорной цены.
Oqood и title deed: оформление новостройки
Договор с застройщиком регистрируют в Oqood — временном реестре Земельного департамента для юнитов офф-план. Сбор 4% платится при регистрации, а не при сдаче ключей; title deed выдают по завершении строительства.
Взносы идут только на эскроу-счёт проекта, и название счёта должно совпадать с названием проекта. Переуступка возможна после порога из контракта — часто около 30–40% уплаченной цены — и только через застройщика.
Кто ведёт работу?
Сделку ведёт приглашённый юрист-конвейансер — независимый специалист-практик, который представляет только вас и не получает оплату от другой стороны. Мы подбираем его под тип сделки, а как брокеры с лицензией RERA отвечаем за переговоры и формы.
Заявка
Оформить сделку
Имя и телефон — уточним объект, стороны и есть ли ипотека, и скажем, как пройдёт оформление.
Не хотите оставлять номер — напишите сразу: WhatsApp или @dubai_oleg.
Оформить сделку
Видео
Видео: конвейансинг в дубае
Разборы с нашего YouTube-канала по теме этой услуги.
46с Видео
Может ли застройщик забирать деньги с эскроу-счёта в Дубае
Разбираем, как реально работает раскрытие эскроу-счёта в новостройках Дубая: кто подтверждает прогресс, что даёт порог 20% готовности и почему «стройка замедлилась» обычно не связана с законом.
СмотретьЧастые вопросы
Сколько времени занимает трансфер недвижимости в Дубае?
Сама регистрация — одна встреча в офисе Trustee: title deed выпускается на имя покупателя до того, как стороны разошлись. Сроки определяет подготовка — NOC, снятие залога, одобрение банка и легализация доверенности, которая занимает недели.
Нужен ли счёт в банке ОАЭ для сделки?
Для покупки счёт не обязателен: расчёт идёт банковским переводом и чеком manager’s cheque. Для продажи нужен: с июня 2025 года платёж идёт на имя владельца из свидетельства. Нерезиденту счёт открывают не во всех банках и не за один день.
Кто платит за NOC и сколько он стоит?
Цену устанавливает застройщик — от нескольких сотен до нескольких тысяч дирхамов. По рыночной практике платит продавец, но пункт лучше согласовать письменно до передачи задатка. Долг по сервисному сбору гасится до выдачи справки.
Можно ли подать на визу сразу после регистрации?
Золотую визу за объект от 2 млн дирхамов можно подать сразу после выдачи титула; есть и двухлетняя виза от 750 000 дирхамов. При продаже виза, полученная через объект, отменяется.
Смотрите также
Об этом в новостях
Разборы и новости по теме этой услуги.
Трансфер недвижимости в Дубае: как проходит регистрация сделки
Сделка по вторичке в Дубае закрывается не за недели, а за одну встречу в офисе трастового агента. Что должно быть готово заранее: подписанный MOU, депозит 10%, NOC застройщика — и почему при кэш-покупке стоит закладывать 7–8% сверх цены.
Что на самом деле покупаешь за квадратный фут в Дубае
Площадь в листинге почти всегда включает лоджию, а иногда и долю мест общего пользования — при одинаковой заявленной площади внутреннее пространство может отличаться на целую комнату. Как пересчитать цену за фут честно.
Совместное владение недвижимостью в Дубае: доли, выход и наследование
Два имени в title deed — решение, которое касается не только первоначального взноса. Как фиксируются доли, что делать, если один совладелец хочет выйти, чем связывает совместная ипотека, и что можно устроить только при жизни обоих владельцев.
Oqood и title deed: чем вы владеете до сдачи ключей
Покупая офф-план, вы не владеете квартирой — вы владеете зарегистрированной позицией в контракте. Что такое регистрация Oqood, почему 4% платятся в начале, а не при получении ключей, и что меняется в день выдачи title deed.
Продажа квартиры в Дубае по доверенности: деньги только на счёт владельца в банке ОАЭ
С лета 2025 года Земельный департамент Дубая выписывает чек за проданный объект на имя собственника из свидетельства, а не на представителя. Циркуляр 29/R/2025 от 16 июля ужесточил и саму доверенность. Что нужно продавцу, живущему за границей, и в каком порядке это делать.
Вторичка в ипотеку в Дубае: какой пункт в MOU спасает задаток 10%, если банк откажет
После подписания MOU (форма F) покупатель вторички вносит задаток 10%, и при отказе от сделки его теряет — на квартире за 1,5 млн дирхамов это 150 тысяч. Если покупка в ипотеку, в договор вписывают условие о финансировании. Как его сформулировать и почему предварительное одобрение нужно до MOU.
Покупка недвижимости в Дубае без визита: как работает доверенность
Покупка у застройщика проходит почти полностью удалённо. На вторичном рынке нужен кто-то в офисе регистрации — вы или поверенный. Что должно быть в доверенности, где её легализуют и кто никогда не должен её держать.
Beney Investments Ltd: покупка, ни разу не приехав в Дубай
Застройщик небольшого дома в JVC 2013 года. Удалённая покупка здесь совершенно обычна — и держится на одном документе, который выдают чересчур широким.
Задать вопрос
Самый быстрый способ — Telegram. Я отвечаю лично.
Написать в Telegram