Verifica di immobile e venditore
Il nome del venditore sul Form A deve coincidere con quello del title deed in corso di validità. Si controllano a parte il vincolo della banca e gli arretrati delle spese di servizio.
Conveyancing a Dubai: la parte legale della compravendita immobiliare
N. 1 per il conveyancing a Dubai per acquirenti e venditori di immobili di lingua italiana: parte legale dell’operazione – verifiche su immobile e venditore, MOU (Form F), NOC del costruttore, trasferimento presso l’ufficio Trustee, title deed a vostro nome. Ottenete un titolo pulito, una caparra del 10 % tutelata dal contratto e pagamenti secondo le regole del DLD.
Sul mercato secondario la proprietà passa in un solo incontro presso l’ufficio Trustee, perché tutte le verifiche sono spostate all’inizio. Una procura viziata, un debito per le spese di servizio o l’ipoteca del venditore emergono il giorno dell’operazione e la fanno saltare.
Il lavoro è seguito da un esperto invitato – un legale indipendente specializzato in conveyancing, che non fa parte del nostro organico. Scegliamo lo specialista adatto alla vostra operazione, vi mettiamo in contatto e restiamo a disposizione fino al rilascio del title deed.
Parli con un broker abilitato: 📲 +971 50 120 32 64 su WhatsApp, @dubai_oleg su Telegram
Che cosa comprende il conveyancing?
Tutto ciò che sta tra il prezzo concordato e il titolo di proprietà: verifica di titolo e venditore, condizioni del MOU, ottenimento del NOC, preparazione di assegni e procure, registrazione presso l’ufficio Trustee. Il legale agisce per un solo cliente – l’acquirente o il venditore.
MOU (Form F)
Il contratto vincolante tra le parti: prezzo, termini, caparra del 10 %, ripartizione dei costi e conseguenze del recesso. Le condizioni particolari vanno nella sezione «additional terms».
NOC e pagamenti
Il nulla osta del costruttore e gli assegni circolari (manager’s cheque): al venditore per il saldo, al Land Department per la tassa del 4 % e all’ufficio Trustee.
Trasferimento e title deed
Presso l’ufficio Trustee si verificano le identità e si ricevono NOC, MOU e assegni. Il title deed è emesso in forma elettronica; vi si controllano numero dell’unità, superfici e dati del terreno.
Come si svolge l’operazione?
L’operazione segue una catena di moduli RERA: il proprietario firma il Form A con l’agenzia, l’acquirente il Form B, le agenzie tra loro il Form I, le parti il Form F. Seguono il NOC del costruttore e la nuova registrazione presso l’ufficio Trustee.
- 1
Verifiche prima del MOU
Il legale esamina titolo, poteri del venditore, vincoli e debiti. L’acquirente con un finanziamento ottiene prima la pre-approvazione della banca (pre-approval).
- 2
Form F e caparra
L’assegno della caparra del 10 % è custodito dall’agenzia o dall’agente Trustee, non dal venditore. La data del trasferimento nel contratto è un obbligo con sanzione in caso di inadempimento.
- 3
NOC e cancellazione del vincolo
Il venditore salda il debito per le spese di servizio e ottiene il NOC. Se l’immobile è ipotecato, la banca rilascia una liability letter con il debito residuo alla data di chiusura.
- 4
Trasferimento presso l’ufficio Trustee
Si presentano le parti o i loro procuratori. Una vendita in contanti di solito si chiude in una sola visita; una vendita con una banca no.
- 5
Dopo la registrazione
Restano in mano title deed, chiavi, copie dei documenti e una ricevuta per ogni assegno. Le utenze di acqua ed elettricità vengono intestate all’acquirente.
Che cosa si verifica prima di firmare il MOU?
Il venditore, l’immobile e l’intermediario. Il broker si verifica con il numero BRN nell’app Dubai REST, l’agenzia con il numero ORN. Da aprile 2023 ogni annuncio deve riportare un permesso Trakheesi con codice QR: la scansione mostra chi ha ottenuto il permesso e per quale immobile.
Quanto costa il passaggio di proprietà a Dubai?
Chi compra in contanti sul secondario deve mettere in conto il 7–8 % oltre al prezzo, di cui 4 % di tassa al Land Department. Commissione dell’agenzia, per consuetudine: 2 % più 5 % di IVA; tariffa del Trustee a seconda che il prezzo superi o no 500 mila AED.
Il mutuo aggiunge la registrazione dell’ipoteca – lo 0,25 % dell’importo del prestito. Il venditore con un prestito paga una penale di estinzione anticipata: dal 2019 la Banca centrale degli Emirati la limita all’1 % del debito residuo o a 10 000 AED – si applica la cifra più bassa. La perizia della banca costa di norma 2500–3500 AED.
Si può concludere con una procura?
Sì, acquisto e vendita si possono chiudere senza spostarsi. Ma il 16 luglio 2025 il Land Department ha emanato la circolare n. 29/R/2025: la procura deve indicare l’immobile specifico – numero del title deed, edificio, terreno – e il tipo di operazione, e al centro di registrazione va l’originale.
Una procura rilasciata all’estero viene autenticata da un notaio, legalizzata presso il consolato degli Emirati, vidimata dal ministero degli Esteri degli Emirati e tradotta in arabo. L’assegno per l’immobile è intestato al proprietario indicato nel title deed, perciò il venditore deve avere un conto in una banca degli Emirati a proprio nome.
Acquisto con mutuo: come tutelare la caparra del 10 %
Il Form F standard non tutela l’acquirente se la banca rifiuta dopo la firma: senza una condizione di finanziamento la caparra va al venditore. Su un appartamento da 1,5 milioni di AED sono 150 mila.
Nelle condizioni aggiuntive si indicano l’importo del prestito o la quota finanziata – per esempio il 75 % del prezzo –, un termine per l’approvazione definitiva con un margine di tre o quattro settimane e una lettera della banca come prova del rifiuto. Una perizia inferiore al prezzo pattuito si disciplina a parte.
Oqood e title deed: l’acquisto sulla carta
Il contratto con il costruttore si registra in Oqood, il registro provvisorio del Land Department per le unità off-plan. La tassa del 4 % si paga alla registrazione, non alla consegna delle chiavi; il title deed viene rilasciato al termine dei lavori.
Le rate vanno solo sul conto escrow del progetto, e il nome del conto deve coincidere con quello del progetto. La cessione è possibile dopo la soglia prevista dal contratto – spesso intorno al 30–40 % del prezzo versato – e solo tramite il costruttore.
Chi segue il lavoro?
L’operazione è seguita da un legale invitato specializzato in conveyancing – un professionista indipendente che rappresenta solo voi e non riceve compensi dalla controparte. Lo scegliamo in base al tipo di operazione; come broker con licenza RERA ci occupiamo di trattative e moduli.
Richiesta
Richiedi la pratica
Nome e telefono: verificheremo l’immobile, le parti e l’eventuale presenza di un mutuo, e vi spiegheremo come si svolgerà l’operazione.
Preferisce non lasciare il numero? Scriva direttamente: WhatsApp oppure @dubai_oleg.
Richiedi la pratica
Domande frequenti
Quanto tempo richiede il trasferimento di un immobile a Dubai?
La registrazione in sé è un solo incontro presso l’ufficio Trustee: il title deed viene emesso a nome dell’acquirente prima che le parti si salutino. I tempi dipendono dalla preparazione – NOC, cancellazione del vincolo, approvazione della banca e legalizzazione della procura, che richiede settimane.
Serve un conto bancario negli Emirati per l’operazione?
Per acquistare no: il pagamento avviene con bonifico e manager’s cheque. Per vendere sì: da giugno 2025 il pagamento va al proprietario indicato nel title deed. Non tutte le banche aprono un conto a un non residente, e non in un giorno.
Chi paga il NOC e quanto costa?
Il prezzo lo stabilisce il costruttore – da qualche centinaio a qualche migliaio di dirham. Per prassi di mercato paga il venditore, ma conviene concordarlo per iscritto prima di versare la caparra. Il debito per le spese di servizio si salda prima del rilascio.
Si può chiedere il visto subito dopo la registrazione?
Il Golden Visa per un immobile da 2 milioni di AED in su si può richiedere subito dopo il rilascio del titolo; esiste anche un visto biennale a partire da 750 000 AED. In caso di vendita, il visto ottenuto tramite l’immobile viene annullato.
Vedi anche
Fai una domanda
Il modo più rapido è Telegram — rispondo personalmente.
Scrivi su Telegram