Weryfikacja nieruchomości i sprzedawcy
Nazwisko sprzedawcy w Form A musi zgadzać się z nazwiskiem w aktualnym title deed. Osobno sprawdza się zastaw banku i zaległości w opłatach serwisowych.
Konwejansing w Dubaju: prawna obsługa transakcji kupna nieruchomości
Nr 1 w konwejansingu w Dubaju dla polskojęzycznych kupujących i sprzedających nieruchomości: konwejansing to prawna obsługa transakcji – weryfikacja nieruchomości i sprzedawcy, MOU (Form F), NOC dewelopera, transfer w biurze Trustee i title deed na Państwa nazwisko. Otrzymują Państwo czysty tytuł, chroniony umową zadatek 10 % i rozliczenia według zasad Land Department (DLD).
Na rynku wtórnym własność przechodzi podczas jednego spotkania w biurze Trustee, bo cała weryfikacja jest przeniesiona na początek. Błąd w pełnomocnictwie, zaległości w opłatach serwisowych albo hipoteka sprzedawcy wychodzą na jaw w dniu transakcji i ją torpedują.
Pracą kieruje zaproszony ekspert – niezależny, praktykujący prawnik od konwejansingu, który nie należy do naszego zespołu. Dobieramy specjalistę do Państwa transakcji, kontaktujemy z nim i pozostajemy w kontakcie do wydania title deed.
Porozmawiaj z licencjonowanym pośrednikiem: 📲 +971 50 120 32 64 na WhatsAppie, @dubai_oleg na Telegramie
Co obejmuje konwejansing?
Wszystko, co dzieli uzgodnioną cenę od aktu własności: weryfikację tytułu i sprzedawcy, warunki MOU, uzyskanie NOC, przygotowanie czeków i pełnomocnictw, rejestrację w biurze Trustee. Prawnik działa po stronie jednego klienta – kupującego albo sprzedającego.
MOU (Form F)
Wiążąca umowa stron: cena, terminy, zadatek 10 %, podział kosztów i skutki odstąpienia. Warunki szczególne wpisuje się do sekcji „additional terms”.
NOC i rozliczenia
Zaświadczenie dewelopera o braku sprzeciwu i czeki bankowe (manager’s cheque): dla sprzedawcy na resztę kwoty, dla Land Department na opłatę 4 % i dla biura Trustee.
Transfer i title deed
W biurze Trustee sprawdza się tożsamość stron i przyjmuje NOC, MOU oraz czeki. Title deed wydawany jest elektronicznie; weryfikuje się w nim numer lokalu, powierzchnie i dane działki.
Jak przebiega obsługa transakcji?
Transakcja idzie łańcuchem formularzy RERA: właściciel podpisuje z agencją Form A, kupujący Form B, agencje między sobą Form I, strony Form F. Potem następują NOC dewelopera i ponowna rejestracja prawa w biurze Trustee.
- 1
Weryfikacja przed MOU
Prawnik bada tytuł, umocowanie sprzedawcy, zastaw i długi. Kupujący z kredytem wcześniej uzyskuje wstępną zgodę banku (pre-approval).
- 2
Form F i zadatek
Czek na zadatek 10 % przechowuje agencja albo agent Trustee, a nie sprzedawca. Data transferu w umowie jest zobowiązaniem, za którego naruszenie grozi sankcja.
- 3
NOC i zwolnienie zastawu
Sprzedawca spłaca zaległości w opłatach serwisowych i otrzymuje NOC. Jeśli lokal jest obciążony hipoteką, bank wydaje liability letter z saldem zadłużenia na dzień zamknięcia.
- 4
Transfer w biurze Trustee
Stawiają się strony albo ich pełnomocnicy. Transakcja za gotówkę zwykle kończy się podczas jednej wizyty, transakcja z udziałem banku – nie.
- 5
Po rejestracji
W ręku zostają title deed, klucze, kopie dokumentów i pokwitowania za każdy czek. Rachunki za media przepisuje się na kupującego.
Co sprawdza się przed podpisaniem MOU?
Sprzedawcę, nieruchomość i pośrednika. Maklera weryfikuje się po numerze BRN w aplikacji Dubai REST, agencję – po numerze ORN. Od kwietnia 2023 roku każde ogłoszenie musi nieść zezwolenie Trakheesi z kodem QR: skan pokazuje, kto uzyskał zezwolenie i na jaką nieruchomość.
Ile kosztuje przeniesienie własności w Dubaju?
Kupujący za gotówkę na rynku wtórnym powinien założyć 7–8 % ponad cenę. Główną pozycją jest opłata Land Department – 4 % kwoty transakcji. Prowizja agencji według zwyczaju to 2 % plus 5 % VAT; opłata Trustee zależy od tego, czy cena jest wyższa, czy niższa niż 500 tysięcy AED.
Kredyt dodaje rejestrację zastawu – 0,25 % kwoty kredytu. Sprzedawca z kredytem płaci opłatę za wcześniejszą spłatę: od 2019 roku Bank Centralny ZEA ograniczył ją do 1 % pozostałego zadłużenia albo 10 000 AED – obowiązuje mniejsza kwota. Wycena bankowa kosztuje zwykle 2500–3500 AED.
Czy można sfinalizować transakcję z pełnomocnictwem?
Tak, zarówno kupno, jak i sprzedaż można zamknąć bez przyjazdu. Jednak 16 lipca 2025 roku Land Department wydał okólnik nr 29/R/2025: pełnomocnictwo musi wskazywać konkretną nieruchomość – numer title deed, budynek, działkę – oraz rodzaj transakcji, a do centrum rejestracji przynosi się oryginał.
Pełnomocnictwo wystawione za granicą poświadcza notariusz, legalizuje konsulat ZEA, uwierzytelnia MSZ ZEA, a następnie tłumaczy się je na arabski. Czek bankowy za nieruchomość wystawia się na właściciela z title deed, dlatego sprzedawca potrzebuje rachunku w banku w ZEA na swoje nazwisko.
Transakcja z kredytem: jak chronić zadatek 10 %
Standardowy Form F nie chroni kupującego, jeśli bank odmówi po podpisaniu: bez warunku finansowania zadatek przypada sprzedawcy. Przy mieszkaniu za 1,5 mln AED to 150 tysięcy.
W warunkach dodatkowych zapisuje się kwotę kredytu lub udział finansowania – na przykład 75 % ceny –, termin ostatecznej decyzji z zapasem trzech–czterech tygodni oraz pismo banku jako potwierdzenie odmowy. Osobno omawia się wycenę niższą od ceny umownej.
Oqood i title deed: zakup w budowie
Umowę z deweloperem rejestruje się w Oqood – tymczasowym rejestrze Land Department dla lokali off-plan. Opłatę 4 % płaci się przy rejestracji, a nie przy odbiorze kluczy; title deed wydaje się po zakończeniu budowy.
Wpłaty trafiają wyłącznie na rachunek escrow projektu, a nazwa rachunku musi zgadzać się z nazwą projektu. Cesja jest możliwa po osiągnięciu progu z umowy – często około 30–40 % zapłaconej ceny – i tylko za pośrednictwem dewelopera.
Kto prowadzi sprawę?
Sprawę prowadzi zaproszony prawnik od konwejansingu – niezależny praktyk, który reprezentuje wyłącznie Państwa i nie pobiera wynagrodzenia od drugiej strony. Dobieramy go do rodzaju transakcji, a jako maklerzy z licencją RERA odpowiadamy za negocjacje i formularze.
Zapytanie
Zamów obsługę transakcji
Imię i telefon – ustalimy, jakiej nieruchomości dotyczy transakcja, kim są strony i czy w grę wchodzi kredyt, a następnie wyjaśnimy, jak będzie przebiegać obsługa.
Nie chcą Państwo zostawiać numeru? Proszę napisać bezpośrednio: WhatsApp lub @dubai_oleg.
Zamów obsługę transakcji
Najczęstsze pytania
Ile trwa transfer nieruchomości w Dubaju?
Sama rejestracja to jedno spotkanie w biurze Trustee: title deed wystawia się na nazwisko kupującego, zanim strony się rozejdą. Terminy wyznacza przygotowanie – NOC, zwolnienie zastawu, zgoda banku i legalizacja pełnomocnictwa, która trwa tygodnie.
Czy do transakcji potrzebny jest rachunek w banku w ZEA?
Do kupna nie jest obowiązkowy: płatność idzie przelewem i manager’s cheque. Do sprzedaży jest potrzebny: od czerwca 2025 roku płatność trafia do właściciela wskazanego w title deed. Nierezydentowi rachunek otwierają nie wszystkie banki i nie w jeden dzień.
Kto płaci za NOC i ile to kosztuje?
Cenę ustala deweloper – od kilkuset do kilku tysięcy dirhamów. Zgodnie z praktyką rynkową płaci sprzedawca, ale lepiej uzgodnić to na piśmie przed przekazaniem zadatku. Zaległości w opłatach serwisowych spłaca się przed wydaniem zaświadczenia.
Czy można złożyć wniosek o wizę zaraz po rejestracji?
Złotą wizę za nieruchomość od 2 mln AED można złożyć zaraz po wydaniu tytułu; istnieje też wiza dwuletnia od 750 000 AED. W razie sprzedaży wiza uzyskana dzięki nieruchomości zostaje anulowana.
Zobacz także
Zadaj pytanie
Najszybciej przez Telegram — odpowiadam osobiście.
Napisz na Telegramie