Участок за 34 млн долларов: как считать доходность земли в Дубае
Продажа участка площадью 2277 квадратных метров на Jumeirah Bay Island за рекордные 34 млн долларов дала прежнему владельцу 242% прибыли. Разбираем, чем инвестиция в землю отличается от покупки квартиры.
Один из показательных рекордов дубайского рынка: участок площадью 2 277 м² на острове Jumeirah Bay был продан за 34 млн долларов — около 14 931 доллара за квадратный метр. Прежний владелец купил его за 9,9 млн, то есть заработал 242%.
Почему земля ведёт себя иначе, чем квартира
- Земля не изнашивается. У квартиры есть физический и моральный износ: через двадцать лет она конкурирует с новыми домами. У участка этой проблемы нет.
- Предложение конечно. Особенно на насыпных островах, где новых участков просто не будет.
- Нет операционных расходов — ни сервисного сбора, ни ремонта, ни управления. Но нет и дохода: земля не приносит ничего, пока её не застроят или не продадут.
- Вход выше, ликвидность ниже. Покупателей на участок за десятки миллионов долларов кратно меньше, чем на квартиру.
Разница в цене между локациями
Именно в земле разброс между районами наиболее нагляден. В том же периоде участки на осваиваемых островах предлагались по цене, отличавшейся от рекордного острова на порядок и более. Такая разница отражает не столько текущее качество места, сколько разницу в готовности среды и в горизонте.
Как к этому относиться
Как к отдельному классу активов, а не как к «недвижимости подешевле». Покупка земли — это ставка на развитие территории с горизонтом в годы и без промежуточного дохода. Она может дать трёхзначную доходность, как в приведённом случае, и может годами не давать ничего.
Обращайтесь к профессионалам: 📲 +971 50 120 32 64 WhatsApp, @dubai_oleg Телеграм
Проверять при таком входе надо не цену за метр, а разрешённое использование участка, сроки обязательной застройки (в ряде проектов они прописаны), подведённые коммуникации и планы мастер-девелопера по окружению.
По данным о сделках с земельными участками на островах Дубая.
Видео на эту тему
То же самое голосом и с примерами — разборы на YouTube-канале.
Об этом в новостях
Другие материалы сайта про то же самое.
Четыре сделки с полными цифрами: сколько на самом деле принесла недвижимость Дубая
Разбираем реальные сделки 2011–2024 годов с указанием цены покупки, регистрационного сбора, арендного дохода, сервисных сборов и цены продажи. Возврат на вложенный капитал — от 79% до 473% в зависимости от срока владения.
Срок окупаемости недвижимости: почему низкое место Дубая в рейтинге — это хорошо
Международные рейтинги считают, за сколько лет аренда окупает стоимость квартиры. Дубай стабильно в нижней части списка — и это преимущество, а не недостаток. Разбираем, как переводить годы в проценты и что этот показатель не учитывает.
Скидка 20% за нижний этаж: как считать, стоит ли она того
Исследования офисного рынка Лондона дают около 0,7% премии к арендной ставке за каждый этаж вверх. При разнице в 23 этажа это примерно 16% к ставке — и с этой цифрой надо сравнивать скидку, которую предлагает застройщик.
Переуступка за полгода до сдачи: стратегия, которая работает при падении ликвидности
Покупка прав по договору у первого владельца незадолго до сдачи с премией к его цене — и последующая долгосрочная аренда. В разобранном кейсе чистая доходность вышла на 7,5%, заметно выше средней по рынку.
От 9% до 18,7%: как одно допущение меняет доходность офиса вдвое
По конкретному офису в Business Bay расчётная доходность составляет 9,08% при ставке 500 дирхамов за фут, 14,83% при 800 и 18,67% при 1000. Разбираем, почему такие вилки — это не диапазон, а три разных прогноза.
Почему график рассрочки важнее цены: 40% против 80% меняют доходность вдвое
При росте объекта на 10% инвестор, вложивший 40% стоимости, получает 25% на вложенный капитал, а вложивший 80% — только 12,5%. Один и тот же объект, одна и та же динамика цены, вдвое разный результат.