Срок окупаемости недвижимости: почему низкое место Дубая в рейтинге — это хорошо

Существуют международные рейтинги, которые считают простую вещь: за сколько лет арендный доход окупает стоимость квартиры. Дубай в таких таблицах регулярно оказывается в самом низу — и это хорошая новость, хотя выглядит наоборот.

Как это считается

Формула элементарная: стоимость объекта делится на годовой арендный доход, результат — число лет до окупаемости. Чем больше лет, тем хуже для инвестора.

Перевести годы в привычные проценты тоже просто: 100 разделить на срок окупаемости.

• 16 лет окупаемости = 6,25% годовых.
• 20 лет = 5%.
• 33 года — типичная величина для дорогих европейских столиц = около 3%.

Города-лидеры такого рейтинга — это города с самым долгим сроком окупаемости, то есть с самой низкой арендной доходностью. Дубай в «подвале» именно потому, что здесь квартира окупается быстрее.

Почему в Дубае короче

Сочетание двух вещей: цены, которые по мировым меркам для города такого уровня умеренные, и высокий арендный спрос при дефиците жилья. Плюс отсутствие налога на доход и на владение — в других юрисдикциях они срезают доходность до вычета вообще всего остального.

Чего этот показатель не учитывает

• Расходы. Сервисный сбор, управление, простой между арендаторами и ремонт. Считать надо по чистому доходу, иначе срок окажется длиннее заявленного на несколько лет.
• Рост стоимости. Рейтинг измеряет только денежный поток и игнорирует капитализацию — а на растущем рынке она бывает важнее аренды.
• Ликвидность. Быстрая окупаемость на неликвидном рынке — сомнительное преимущество: выйти из актива важнее, чем окупить его на бумаге.

По методике расчёта срока окупаемости, применяемой в международных рейтингах доступности жилья.