Офисный рынок Дубая — 108 млн квадратных футов, спрос за полугодие превысил миллион
Объём офисных площадей Дубая достиг 107,9 млн квадратных футов, ввод 2025 года — 848,8 тыс. футов, а поглощение за полугодие превысило 1 млн. Предложение растёт медленнее спроса, и это главная арифметика сегмента.
Совокупный офисный фонд Дубая — 107,9 млн квадратных футов. На 2025 год был заявлен ввод 848,8 тыс. футов новых площадей. Спрос за одно только первое полугодие превысил миллион футов. Дальше можно не объяснять: годовой ввод меньше полугодового поглощения.
Почему предложение не догоняет
Цикл офисной башни — три-четыре года от решения до ключей, и это при том, что решение вообще принято. В Дубае последние годы девелоперский капитал шёл в жильё: там быстрее оборот, понятнее покупатель и проще продажа на стадии котлована. Офисный проект требует другого расчёта — под арендатора, а не под перепродажу, — и таких проектов запускалось мало. Площади, задуманные в ответ на нынешний дефицит, выйдут на рынок ближе к концу десятилетия.
Что тянет спрос
- Экономический рост вне нефти. Финансы, профессиональные услуги, логистика, технологии и туризм — пять секторов, каждый из которых потребляет офисные метры.
- Приход международных компаний. Региональные штаб-квартиры переезжают в эмират целиком, а не открывают представительство на три стола.
- Государственная политика. Режим свободных зон, визовые программы и скорость регистрации бизнеса работают на приток напрямую.
Куда сместился продукт
Заметная деталь в новых проектах — сертификация. Девелоперы закладывают LEED, WELL и SmartScore, потому что арендатор уровня международной группы приходит с корпоративным стандартом по зданию и без сертификата просто не рассматривает адрес. Это меняет расстановку внутри класса A: разрыв между современной башней с сертификатами и офисом двадцатилетней давности по той же формальной классификации растёт быстрее, чем средняя ставка по рынку.
Обращайтесь к профессионалам: 📲 +971 50 120 32 64 WhatsApp, @dubai_oleg Телеграм
Практический вывод
Для инвестора важен не столько объём рынка, сколько соотношение ввода и поглощения. Пока годовой ввод измеряется сотнями тысяч футов, а спрос — миллионами, любое качественное здание в сильной локации будет заполняться до сдачи. Риск сместился с «не сдам» на «переплачу на входе» — и проверять надо именно цену, а не заполняемость.
По данным обзора рынка офисной недвижимости Дубая за первое полугодие 2025 года, подготовленного Bright Rich | CORFAC International.
Видео на эту тему
То же самое голосом и с примерами — разборы на YouTube-канале.
Об этом в новостях
Другие материалы сайта про то же самое.
Первичный офисный рынок Дубая: 13,1 млрд дирхамов и 1668 сделок за полугодие
За первое полугодие 2026 года продажи офисов на первичном рынке достигли 13,1 млрд дирхамов при 1668 сделках. Сегмент, которому годами почти не выделяли землю, впервые перетягивает спрос со вторичного рынка.
Коммерческая недвижимость Дубая за квартал: 30,4 млрд дирхамов, офисы прибавили 93%
Продажи коммерческой недвижимости Дубая в третьем квартале 2025 года достигли 30,38 млрд дирхамов — около +30% за год. Офисный сегмент вырос на 93% по объёму: 1153 лота на 3,1 млрд. Лидеры по числу сделок — Business Bay, JLT и Majan.
Будет ли переизбыток офисов в Дубае: ввод 2026 года — около 2% рынка
В 2026 году в Дубае ожидается ввод порядка 230 тысяч квадратных метров офисов — примерно 2% существующего фонда. Общий пайплайн на 2026–2030 годы оценивается в 24,2 млн квадратных футов, то есть около 4% стока в год. Почему это не похоже на затоваривание.
Аренда коммерции в Business Bay росла на 25% в год три года подряд
Ставки прибавили 21% в 2022 году, по 28% в 2023 и 2024-м — среднегодовой рост около 25,7%. Разбираем, почему экстраполировать этот темп в будущее нельзя и как такой прогноз проверять.
Офисы Дубая в первом полугодии 2026: аренда +13%, Grade A +16%, заполняемость 94%
Пока жилой сегмент проходил коррекцию, офисный рынок Дубая продолжил расти: средняя аренда прибавила 13%, класс A — 16%, заполняемость держится около 94%. Объём новых объектов класса A при этом остаётся единичным.
Итоги 2025 года по коммерции Дубая: вторичка держит 72% рынка, офисы — лидирующий сегмент
Вторичный рынок в коммерческой недвижимости Дубая занимает 72% против 28% у строящихся объектов — обратная картина по сравнению с жильём. Дефицит нового предложения удерживает рост цен, а интерес к офисному off-plan вырос почти на 600% за год.