Итоги 2025 года по коммерции Дубая: вторичка держит 72% рынка, офисы — лидирующий сегмент

Годовые отчёты по коммерческой недвижимости Дубая за 2025 год сходятся в главном: сегмент прошёл через резкий рост объёма сделок и цен, и рост этот держался на фундаментальных факторах, а не на настроении рынка.

Структура рынка: вторичка против off-plan

Соотношение 72% к 28% в пользу вторичного рынка — цифра, ради которой стоит читать весь отчёт. В жилой недвижимости Дубая всё наоборот: там цену задаёт off-plan, которого стало настолько много, что переизбыток притормозил рост. В коммерции нового предложения почти нет, и цену задаёт перепродажа существующих объектов.

Практический вывод из этого простой. Пока новые офисные и торговые проекты выходят на рынок штучно, дефицит будет поддерживать цены. Как только пойдёт массовый ввод — механика сменится на жилую, со всеми её последствиями.

Почему офисы оказались лидером

• Релокация компаний в эмират продолжается, и каждая переехавшая структура забирает метры с рынка.
• Расширение действующего бизнеса — вторая часть того же спроса, менее заметная в новостях.
• Приток капитала в сегмент со стороны инвесторов, которые раньше смотрели только на жильё.
• Многолетний дефицит качественного класса A в сильных локациях — база, на которой всё это работает.

Off-plan в офисах: рост почти на 600%

Интерес к строящимся офисным проектам вырос за год почти в семь раз. Причина не в моде, а в доступе: до недавнего времени купить офис на стадии строительства в Дубае было почти негде — государственные девелоперы коммерцию не продают, а частные её почти не строили. Появление нескольких крупных офисных запусков открыло сегмент для инвесторов, которым нужен объём, и они пришли сразу.

Показательная деталь: один только девелопер премиального сегмента распродал две офисные башни совокупной стоимостью более 2 млрд дирхамов за несколько месяцев.

Что стоит за ростом

Рост сделок и цен опирался на расширение ненефтяной экономики, устойчивый прирост населения и продолжающийся приток глобального капитала. Драйверы распределены широко — финансы, профессиональные услуги, логистика, технологии, туризм, — и это делает картину устойчивее, чем если бы всё держалось на одном секторе.

Отдельно стоит отметить, что количество арендных сделок при этом почти не выросло. Объяснение здесь скорее техническое: свободных помещений просто нет, а договоры в коммерции длинные, и оборот арендаторов физически не может быть высоким.

По данным годового обзора рынка коммерческой недвижимости Дубая за 2025 год, подготовленного Engel & Völkers.