Гарантированная доходность 7% и ипотечное плечо: откуда берутся 12% и где подвох
Разбираем на цифрах, как гарантированная застройщиком аренда в 7% превращается в 12% годовых на вложенный капитал за счёт кредита — и какие пять условий договора нужно проверить, прежде чем принимать такой расчёт всерьёз.
Схема «гарантированная аренда плюс ипотека» встречается в коммерческих проектах Дубая всё чаще. Разберём её механику на конкретных цифрах, а потом — на том, что в этих цифрах обычно не проговаривают.
Арифметика
Возьмём офисный блок стоимостью 2 552 000 дирхамов при схеме оплаты 35/65 и гарантированной застройщиком арендной доходности 7% годовых.
- Собственные средства: 35% — 893 200 AED.
- Ипотека: 65% — 1 658 800 AED под 4,2% годовых.
- Гарантированный арендный доход: 7% от полной стоимости — 178 640 AED в год.
- Проценты по кредиту: 4,2% от 1 658 800 — 69 670 AED в год.
- Чистый доход: 178 640 − 69 670 = 108 970 AED в год.
- Доходность на вложенный капитал: 108 970 ÷ 893 200 ≈ 12,2% годовых.
Почему получается больше семи
Ключевой момент — база начисления. Гарантированная аренда считается от полной стоимости объекта, а собственных денег вложено только 35%. Разница между доходностью актива (7%) и стоимостью заёмных денег (4,2%) достаётся владельцу капитала. Это классическое финансовое плечо, и работает оно ровно до тех пор, пока обе цифры остаются такими, как в расчёте.
Обращайтесь к профессионалам: 📲 +971 50 120 32 64 WhatsApp, @dubai_oleg Телеграм
Пять вещей, которые нужно проверить до сделки
- Условия гарантии. Кто именно гарантирует доходность — застройщик или управляющая компания? На какой срок? Что происходит после его окончания? Чем гарантия обеспечена, кроме подписи?
- Условия кредита. Фиксирована ли ставка 4,2% на весь срок или это вводный период? Дадут ли банк вообще под коммерческий объект и на каких условиях?
- Сервисный сбор. В расчёте выше его нет. В офисах он составляет 15–22 дирхама за фут в год и съедает заметную часть дохода.
- НДС. Коммерческая аренда в ОАЭ облагается НДС 5%, и порядок его учёта нужно понимать до сделки, а не после.
- Что после гарантии. Главный вопрос: какова реальная рыночная ставка аренды в этой локации? Если она ниже гарантированной, то через два-три года доходность упадёт до рыночной, а кредит останется.
Вывод
Расчёт корректен как финансовая модель и полезен как иллюстрация того, как работает плечо. Но модель — это не обещание. Все пять пунктов выше проверяются документами, и любой из них способен превратить 12,2% в существенно меньшую цифру.
Расчёт построен на условиях, объявленных продающей стороной по конкретному коммерческому проекту в Дубае, июль 2026 года.
Видео на эту тему
То же самое голосом и с примерами — разборы на YouTube-канале.
Об этом в новостях
Другие материалы сайта про то же самое.
От 9% до 18,7%: как одно допущение меняет доходность офиса вдвое
По конкретному офису в Business Bay расчётная доходность составляет 9,08% при ставке 500 дирхамов за фут, 14,83% при 800 и 18,67% при 1000. Разбираем, почему такие вилки — это не диапазон, а три разных прогноза.
Покупка денежного потока: как оценивают коммерческий объект
В коммерческой недвижимости покупают не стены, а подписанный договор аренды. Разбираем понятие денежного потока, показатель Cap Rate и то, почему в коммерции горизонт планирования длиннее, чем в жилье.
Скидка 20% за нижний этаж: как считать, стоит ли она того
Исследования офисного рынка Лондона дают около 0,7% премии к арендной ставке за каждый этаж вверх. При разнице в 23 этажа это примерно 16% к ставке — и с этой цифрой надо сравнивать скидку, которую предлагает застройщик.
Готовый офис под 3% или строящийся под 12%: почему инвесторы выбирают первое
Рост арендных ставок поднял аппетиты владельцев готовых офисов настолько, что покупка за 100% стоимости даёт 2–3% годовых. Строящийся офис при цене 1360 дирхамов за фут и прогнозной ставке 200 давал расчётные 12,3%. Разбираем, чем оплачивается эта разница.
Гарантированная доходность закончилась: сеть отелей приостановила выплаты инвесторам
Крупная американская отельная сеть, продававшая апартаменты с гарантированной доходностью 7% на десять лет, уведомила покупателей о приостановке договоров из-за падения туристического потока. Разбираем, чего стоит слово «гарантированный» на практике.
Офисы Дубая против Лондона и Нью-Йорка: ставки, доходность и налоги
Аренда премиального офиса в Сити — около 9000 дирхамов за фут при доходности 5,25%, на Манхэттене — 7000–8000 при 3–4%, в Business Bay — порядка 2000 при 6–9%. Сравниваем три рынка по цене, форме собственности и налоговой нагрузке.