Чек-лист перед покупкой: что проверить в новостройке и что во вторичке

В новостройке до внесения депозита проверьте статус земли, регистрацию проекта в Земельном департаменте, эскроу-счёт и историю сдач застройщика. В готовом жилье — юридическую чистоту объекта, долги по сервисному сбору и оформление у нотариуса. Деньги отправляйте только прослеживаемым банковским маршрутом.

Этот список не заменяет юриста, но отсекает большую часть проблемных ситуаций.

Что проверить, если покупаете строящийся объект?

4 пункта: земля, регистрация проекта, эскроу-счёт и история застройщика.

• Статус земельного участка. На каком праве застройщик владеет землёй и относится ли участок к зоне свободного владения для иностранцев.
• Регистрация проекта в Земельном департаменте. Проект должен быть внесён в реестр — это проверяемый факт, а не обещание.
• Эскроу-счёт. Открыт ли специальный счёт проекта, на который поступают деньги покупателей и с которого финансируется только эта стройка. Номер счёта должен быть указан в договоре.
• История застройщика. Сколько проектов уже сдано и с какой задержкой относительно заявленных сроков.

Что проверить, если покупаете готовое жильё?

3 пункта: чистоту объекта, долги по сервисному сбору и порядок оформления.

• Юридическая чистота объекта. Проверка местным юристом: наследственные права, обременения, идентификация продавца.
• Отсутствие задолженностей по сервисному сбору — они переходят вместе с объектом.
• Оформление у нотариуса и регистрация перехода права в установленном порядке.

Почему опасно переводить деньги через посредников?

Предложение «поможем перевести деньги» через посредников — самый опасный пункт всей сделки. Деньги за недвижимость должны идти по прослеживаемому банковскому маршруту: со счёта покупателя на эскроу-счёт проекта или на счёт продавца.

Любая серая схема создаёт сразу две проблемы: риск потерять средства и невозможность подтвердить происхождение денег при последующей продаже объекта или выводе дохода.

Комплаенс в ОАЭ ужесточался последовательно. То, что проходило несколько лет назад, сегодня превращается в замороженный платёж.

Как понять, что проверка пройдена?

Все перечисленные проверки — это документы и реестры, а не мнения. Если на любой из вопросов вам отвечают «конечно, всё в порядке» без подтверждения, это и есть ответ.

По практике сопровождения сделок с недвижимостью в ОАЭ.

Частые вопросы

Что такое эскроу-счёт проекта?

Специальный счёт, на который поступают деньги покупателей и с которого финансируется только эта стройка. Его номер должен быть указан в договоре.

Переходят ли долги по сервисному сбору к новому владельцу?

Да, задолженности по сервисному сбору переходят вместе с объектом. Их отсутствие проверяют до сделки.

Как правильно платить за недвижимость в ОАЭ?

Прослеживаемым банковским переводом: со счёта покупателя на эскроу-счёт проекта или на счёт продавца. Серые схемы грозят потерей денег и замороженным платежом.

Заменяет ли чек-лист проверку юристом?

Нет. Он отсекает большую часть проблемных ситуаций, а юридическую чистоту готового объекта проверяет местный юрист.