Переуступка: почему восемь-девять объектов из десяти не находят покупателя

По оценкам участников рынка, восемь-девять объектов из десяти не находят покупателя по переуступке на этапе строительства. Главные причины — конкуренция с самим застройщиком, десятки однотипных квартир в корпусе, отсутствие канала продажи и неудачные параметры лота. Стратегия «купить на старте, продать до сдачи» убедительнее звучит на презентации, чем работает на практике.

Когда можно продать квартиру по переуступке?

Только после того, как первоначальный владелец выплатил застройщику определённую долю стоимости — обычно не менее 20%. Пока порог не достигнут, продать нельзя.

Конкретный порог каждый девелопер устанавливает сам, и он может быть выше.

Что получает покупатель по переуступке?

Объект по цене ниже первичного рынка и действующий график рассрочки: платить всю сумму сразу не нужно.

Почему большинство лотов на переуступке не продаётся?

Лот проигрывает застройщику, соседним одинаковым квартирам и страдает от отсутствия брокера.

• Конкуренция с самим застройщиком. Пока девелопер продаёт очереди того же проекта, покупатель предпочтёт новый договор и новую рассрочку.
• Однотипность. В большом корпусе десятки одинаковых квартир, и все выходят на перепродажу примерно одновременно.
• Отсутствие канала продажи. Купив напрямую у застройщика, инвестор часто остаётся без брокера и без выхода на покупателя.
• Неудачные исходные параметры: низкий этаж, вид во двор, планировка без окна в спальне.

Какие объекты на переуступке всё-таки продаются?

Близкие к сдаче, отличимые от соседей, с остатком рассрочки на стороне покупателя и в проектах, где перепродажи уже идут.

• Высокая стадия готовности. Чем ближе ключи, тем шире круг покупателей: появляются те, кто покупает под аренду и не хочет ждать.
• Отличимость лота. Угловая планировка, редкий вид, верхний этаж, нестандартная площадь.
• Остаток рассрочки на стороне покупателя. Чем меньше нужно платить сейчас и чем больше при передаче ключей, тем легче найти покупателя.
• Проект, где вторичный оборот уже идёт. Если в здании не зарегистрировано ни одной перепродажи, вашей она тоже, скорее всего, не станет.

Что проверить, если планируете выйти по переуступке?

Не потенциал роста, а ликвидность: сколько сделок перепродажи прошло в этом проекте и в соседних, есть ли покупатель на такой формат.

Ликвидность — это то, чего нельзя добавить задним числом.

Частые вопросы

Сколько нужно выплатить застройщику, чтобы продать по переуступке?

Обычно не менее 20% стоимости. Точный порог устанавливает каждый девелопер, и он может быть выше.

Зачем покупателю брать квартиру по переуступке?

Он получает объект дешевле первичного рынка и вступает в действующий график рассрочки, не оплачивая всю сумму сразу.

Как понять, что лот можно будет перепродать?

Проверить, прошли ли перепродажи в этом проекте и соседних. Если в здании не зарегистрировано ни одной, ваша, скорее всего, тоже не станет первой.

По практике сделок переуступки на рынке строящегося жилья Дубая.