Ставка ЦБ ОАЭ: от 5,40% до 3,65% и первое повышение до 3,90% — что будет с ипотекой

Семнадцатого сентября 2026 года Центральный банк ОАЭ поднял базовую ставку на 25 базисных пунктов — с 3,65% до 3,90%. Решение последовало за повышением ставки ФРС США, первым с 2023 года. Для рынка недвижимости это разворот: два года стоимость денег в Эмиратах только снижалась, и ипотечные покупатели успели к этому привыкнуть.

Как ставка менялась с 2024 года

Дирхам жёстко привязан к доллару, поэтому ЦБ ОАЭ повторяет решения ФРС почти день в день. Отсюда вся история последних лет:

В первой половине 2026 года ставка стояла на 3,65% — ЦБ подтверждал её на каждом заседании вплоть до конца июля. Сентябрьское решение вернуло её к уровню конца октября 2025 года. Часть членов ФРС допускает ещё одно повышение до конца года, но это прогноз, а не решение.

Как это доходит до ипотеки

Базовая ставка ЦБ — не ставка по кредиту. Ипотека в ОАЭ привязана к трёхмесячной межбанковской ставке EIBOR плюс маржа банка. EIBOR реагирует раньше ЦБ: к моменту решения трёхмесячная ставка уже торговалась около 3,94%, то есть рынок заложил повышение заранее.

• Плавающая ставка — платёж вырастет в ближайшую дату пересмотра, обычно раз в три месяца. На кредите 1,5 млн дирхамов с остатком срока 25 лет плюс 0,25 п. п. — это примерно 210 AED в месяц, около 2 500 AED в год.
• Фиксированная ставка — ничего не меняется до конца фиксированного периода (обычно 1–5 лет). Риск — в момент перехода на плавающую.
• Новый кредит — банки пересчитывают предложения, и одобряемая сумма при том же доходе немного снижается: лимит долговой нагрузки 50% от дохода никто не отменял.

Что это значит для покупателя

Четверть пункта — это не шок: платёж растёт на 2–3%, а не на десятки процентов. Важнее направление. Если повышения продолжатся, в выигрыше окажутся те, кто успел зафиксировать ставку на три-пять лет, пока она была низкой. Тем, кто выбирает сейчас, стоит сравнить фиксацию и плавающую ставку на полном сроке, а не по первому платежу, и оставить запас в бюджете на ещё 0,5 п. п.

Для рынка в целом дорогие деньги сильнее бьют по сегментам, где покупатели используют кредит, — готовое жильё среднего ценового уровня. Офф-план с рассрочкой застройщика от ставки почти не зависит до момента передачи ключей. Механику связи ставки ФРС и цен в Дубае мы разбирали в материале «Почему решения ФРС США влияют на цены в Дубае», а требования банков к иностранцу — в разборе об ипотеке для нерезидента.

Посчитать платёж при новой ставке и сравнить фиксацию с плавающей можно в ипотечном калькуляторе Дубая.