ROI и ROE в недвижимости Дубая: почему это разные цифры и какая из них важнее
ROI считается от полной стоимости объекта, ROE — от реально вложенных денег. На рынке с рассрочкой после передачи ключей разница между ними двукратная. Разбираем на числах, где здесь настоящая выгода и где ловушка.
Две аббревиатуры, которые в презентациях часто подают как одно и то же, а означают они разное — и разница на рынке Дубая доходит до двух раз.
ROI — доходность объекта
Return on Investment считается от полной стоимости недвижимости: годовой доход делим на цену объекта. Это характеристика самого актива, и сравнивать по ней квартиры между собой корректно.
ROE — доходность ваших денег
Return on Equity считается от фактически вложенных средств. И вот тут начинается специфика Дубая: благодаря рассрочке после передачи ключей арендный доход можно начать получать, не выплатив всю стоимость квартиры.
Обращайтесь к профессионалам: 📲 +971 50 120 32 64 WhatsApp, @dubai_oleg Телеграм
Пример на условных числах. Квартира стоит 90 единиц. К моменту передачи ключей вы внесли 60 — остальное платите в рассрочку следующие два-три года. За первый год аренда принесла 10.
- ROI: 10 ÷ 90 = 11,1%.
- ROE: 10 ÷ 60 = 16,7%.
Разница — в знаменателе. Актив один и тот же, а доходность вложенного капитала выше, потому что часть стоимости ещё не оплачена.
Где в этом ловушка
ROE выглядит красивее, и именно поэтому его любят в презентациях. Три вещи, которые он не показывает:
- Обязательство никуда не делось. Оставшиеся 30 единиц придётся заплатить, и платить их вы будете из того же арендного дохода. Через три года ROE сойдётся с ROI.
- Риск при простое. Если квартира не сдаётся, платить по рассрочке всё равно нужно — а собственного капитала в объекте меньше, то есть подушки меньше.
- Расходы не учтены. Сервисный сбор, комиссия управляющего, простой между арендаторами и налог на аренду, где он есть, вычитаются до расчёта обеих цифр — но в презентациях часто не вычитаются.
Как пользоваться
ROI — для сравнения объектов между собой. ROE — для оценки собственного сценария финансирования. И обе цифры считаются по чистому доходу после всех расходов, иначе они просто красивые.
По практике расчёта доходности на рынке недвижимости Дубая.
Видео на эту тему
То же самое голосом и с примерами — разборы на YouTube-канале.
Об этом в новостях
Другие материалы сайта про то же самое.
Почему график рассрочки важнее цены: 40% против 80% меняют доходность вдвое
При росте объекта на 10% инвестор, вложивший 40% стоимости, получает 25% на вложенный капитал, а вложивший 80% — только 12,5%. Один и тот же объект, одна и та же динамика цены, вдвое разный результат.
Переуступка за полгода до сдачи: стратегия, которая работает при падении ликвидности
Покупка прав по договору у первого владельца незадолго до сдачи с премией к его цене — и последующая долгосрочная аренда. В разобранном кейсе чистая доходность вышла на 7,5%, заметно выше средней по рынку.
Сколько приносит квартира на Пальме: студия 7,1%, однокомнатная 5,8%
Разбор арендной доходности на Palm Jumeirah по двум типам жилья с вычетом комиссии управляющей компании в 25%, сервисных сборов и неполной заполняемости. Меньшая площадь даёт большую доходность — и вот почему.
Полный расчёт доходности: что остаётся после всех расходов сделки
Разбираем реальный расчёт по квартире за 5,6 млн дирхамов: регистрационный сбор, нотариус, комиссия брокера, сервисный сбор. Заявленная аренда 450 тысяч превращается в чистую доходность 6,73%, а не в те 8%, что получились бы делением одного числа на другое.
«HIGH ROI» в объявлении: что показывает проверка реальных цифр
На порталах объявлений заголовки вроде «высокая доходность» и «инвестиционная возможность» стали стандартом. Разбираем, из чего складывается разрыв между обещанной доходностью и той, что остаётся после всех расходов.
Срок окупаемости недвижимости: почему низкое место Дубая в рейтинге — это хорошо
Международные рейтинги считают, за сколько лет аренда окупает стоимость квартиры. Дубай стабильно в нижней части списка — и это преимущество, а не недостаток. Разбираем, как переводить годы в проценты и что этот показатель не учитывает.