Офисы в Дубае: аренда класса B выросла на 31,5%, свободных площадей почти нет
Ставки аренды офисов класса B в Дубае прибавили 31,5% за год, класс A и премиум — от 14 до 26%. Доля свободных площадей упала до 6,1% — рекордно низкой отметки. Разбираем, что дефицит офисов означает для инвестора в коммерческую и жилую недвижимость.
Офисный рынок Дубая вошёл в фазу, которую брокеры между собой называют рынком арендодателя в чистом виде. Ставки аренды офисов класса B выросли за год на 31,5% — сильнее всех остальных сегментов. Класс A и премиальные здания прибавили от 14 до 26%. Доля свободных площадей по городу опустилась до 6,1% — это рекордно низкий уровень, при котором выбор для арендатора практически исчезает.
Почему класс B дорожает быстрее премиума
Обычно в цикле роста первым дорожает лучший продукт. Здесь наоборот, и это говорящая деталь. Премиальные башни в DIFC и на Sheikh Zayed Road заполнились ещё в прошлые два года — расти им уже почти некуда, кроме как на продлениях договоров. Новый спрос — компании среднего размера, которые массово открывают офисы в эмирате, — упирается в то, что премиум либо занят, либо не по бюджету, и уходит в класс B. Так сегмент, который годами был тихой гаванью с умеренными ставками, получил самый резкий скачок.
- +31,5% — рост ставок в классе B за год.
- +14–26% — класс A и премиум.
- 6,1% — доля свободных площадей: технический минимум, при котором рынок фактически заполнен.
Откуда спрос
Причина не секрет: регистрации новых компаний в Дубае идут рекордными темпами, а каждой компании со временем нужен физический офис — и для лицензии, и для найма, и для банковского комплаенса. Новое офисное строительство при этом за спросом не успевает: девелоперский цикл офисной башни — три-четыре года, и площади, задуманные в ответ на нынешний дефицит, выйдут на рынок не раньше 2028–2029 годов.
Обращайтесь к профессионалам: 📲 +971 50 120 32 64 WhatsApp, @dubai_oleg Телеграм
Что это значит для инвестора
- Офис как инвестиция снова в игре. Годами частный инвестор в Дубае смотрел только на квартиры. При вакансии 6,1% и двузначном росте ставок офисные юниты в Business Bay, JLT и Barsha Heights дают доходность, которую стоит как минимум сравнить с жилой.
- Жилью это тоже спрос. Каждый новый офис — это сотрудники, которым нужно жильё в получасе от работы. Дефицит офисов в центре подпирает аренду в Business Bay, Downtown и вдоль первой линии метро.
- Аккуратно с горизонтом. Рост на 31,5% в год не повторяется бесконечно: часть спроса неизбежно перетечёт в новые очереди офисных проектов. Покупать офис имеет смысл под текущий денежный поток, а не под экстраполяцию этого года.
По данным брокерских обзоров офисного рынка Дубая за первое полугодие 2026 года.
Видео на эту тему
То же самое голосом и с примерами — разборы на YouTube-канале.
Об этом в новостях
Другие материалы сайта про то же самое.
Офисов класса A в Дубае почти не осталось: вакансия 3%, ставки 370 AED за фут
В первом полугодии 2025 года свободных офисов класса A в Дубае было около 3%, а в DIFC и Downtown — от нуля до двух. Ставки в сегменте прибавили 28% и дошли до 370 дирхамов за квадратный фут в год. Что дефицит меняет для арендатора и для инвестора.
Дефицит офисов в ОАЭ: вакансия премиум-класса 0,3% в Дубае и 0,1% в Абу-Даби
По данным JLL, свободных премиальных офисов в Дубае около 0,3%, в Абу-Даби — 0,1%. Во II квартале 2026 года аренда класса A в Дубае выросла на 26,2% за год, класса B — на 31,5%; заполняемость, по CBRE, 94% в Дубае и 96% в Абу-Даби. Что это значит для владельца и покупателя офиса.
Офисы при вакансии 2%: сколько стоит квадратный фут в периметре DIFC
В районе с двумя процентами свободных площадей офисы в обновлённой башне предлагались по 4000–4500 дирхамов за фут с расчётной доходностью 8,75–11,5%. Разбираем, из чего складывается цена в самой дефицитной локации города.
Сначала арендатор, потом покупка: как оценивать офис до сделки
Типичная ошибка — купить офис, дождаться ключей и только тогда искать арендатора. К этому моменту выясняется, что парковки мало, нужен ремонт, а рынок не платит ожидаемую ставку. Разбираем, как строится арендная карта объекта.
Сервисные офисы Дубая: 61% площадей в классе A, рабочее место от 1200 дирхамов
Коворкинги и сервисные офисы в Дубае перестали быть временным решением: 61% таких площадей находится в бизнес-центрах класса A, место стоит 1200–3700 дирхамов в месяц, а в топовых адресах — свыше 5000. Почему формат стал полноценной моделью присутствия.
Офисы в Дубае снимают за 12–18 месяцев до сдачи здания
Арендаторы фиксируют условия по офисам за год-полтора до ввода объекта в эксплуатацию. Предварительное бронирование стало нормой в премиальном сегменте — и это меняет расчёт доходности для инвестора на стадии строительства.