Почему институциональный капитал разворачивается к коммерции Дубая

Институциональный капитал разворачивается к коммерческой недвижимости Дубая из-за регуляторных сдвигов: полного иностранного владения бизнесом, упрощённой регистрации компаний, долгосрочных виз и правила, разрешающего поднимать аренду после вложений в качество здания. Рынок вошёл в новый цикл после нескольких лет застоя.

Спрос на качественную коммерческую недвижимость формируется не теми же силами, что спрос на квартиры: здесь работает институциональный капитал.

Какие регуляторные изменения привлекли капитал?

Четыре сдвига — от лёгкости ведения бизнеса до права поднять аренду после улучшения здания:

• Лёгкость ведения бизнеса и упрощение процедур регистрации компаний.
• Полное иностранное владение бизнесом — отмена требования местного партнёра для большинства видов деятельности.
• Новые правила проживания: долгосрочные визы, привязанные к инвестициям и квалификации.
• Правило о повышении арендной платы при улучшении качества здания и вложениях в его удобства — прямой стимул вкладываться в существующие активы.

Что происходит с ценами на коммерческие здания?

Оценка существующих активов растёт, и в первую очередь это касается зданий высокого класса. Рынок вошёл в новый цикл после нескольких лет застоя.

Владельцы таких объектов с большей вероятностью выводят их на продажу. Покупателем выступает институциональный инвестор, которому нужен не спекулятивный рост, а стабильный арендный поток.

В каком порядке на рынок приходит капитал?

По ожидаемой схеме сначала приходит местный и региональный капитал, а международный подключается по мере роста прозрачности рынка.

Это стандартная последовательность для любого рынка, выходящего из стагнации. Она объясняет, почему институциональные сделки становятся заметны не сразу.

Что это значит для частного инвестора?

Класс здания, вложения в его качество и появление покупателя на выходе начинают решать исход инвестиции:

• Класс здания приобретает значение. Разрыв в ставках и в ликвидности между современным зданием и устаревшим будет расти.
• Улучшения окупаются. Регулирование прямо допускает повышение платы при вложениях в качество — то есть ремонт коммерческого объекта имеет экономический смысл, а не только косметический.
• Появляется покупатель на выходе. Институциональный спрос — это то, чего рынку коммерции Дубая долго не хватало: он делает выход из позиции возможным.

По обзорам рынка коммерческой недвижимости ОАЭ.

Частые вопросы

Чем спрос на коммерческую недвижимость Дубая отличается от спроса на квартиры?

Его формирует институциональный капитал, и поведение этого капитала объясняется регуляторными сдвигами.

Когда в коммерцию Дубая придёт международный капитал?

Ожидается, что после местного и регионального — по мере роста прозрачности рынка.

Окупается ли ремонт коммерческого объекта в Дубае?

Да: регулирование допускает повышение арендной платы при вложениях в качество здания и его удобства.

Что ищет институциональный инвестор в Дубае?

Не спекулятивный рост, а стабильный арендный поток — прежде всего в зданиях высокого класса.