ORO24

Кто это

ORO24 — сравнительно молодая компания, основанная Атифом Рахманом, который до этого много лет работал на дубайском рынке недвижимости. За несколько лет она вывела шесть проектов примерно на 2 500 квартир — темп для новичка высокий.

Позиционирование понятное: средний сегмент с необычно богатой внутренней инфраструктурой. Это осознанная попытка выделиться там, где все дома одинаковые, и на конкурентном рынке она работает.

Что построено

Torino — закрытый комплекс из шести корпусов на 626 квартир. Levanto — 579 квартир и дуплексов с торговой частью и перечнем удобств, которого в этом сегменте обычно не бывает: въезд под навес, боулинг, гольф-симуляторы, бизнес-центр, библиотека, игровые зоны, кинотеатр на крыше и отдельный детский, бассейн. Elano — около 10 500 квадратных футов спортивной и игровой части с душевыми-тропиками и кинозалом у бассейна.

Названия итальянские и японские, но продукт местный и массовый: компактные планировки, доступная цена входа, ставка на арендатора.

Зачем столько инфраструктуры

В массовом сегменте квартиры почти неразличимы: те же площади, те же виды, та же отделка. Единственное, чем дом может отличаться от соседнего, — то, что находится за дверью квартиры. ORO24 играет именно в это.

Для арендодателя это рабочий аргумент: при равной цене арендатор выберет дом, где есть чем заняться. Для собственника — постоянный расход, и его надо посчитать до, а не после.

Экономика

Средний сегмент — сегмент, где расчёт доходности имеет смысл: сопоставимых сделок много, арендные ставки известны, простой короткий. Цена входа низкая, процентная доходность выше, чем в премиуме.

Плата за это — конкуренция при перепродаже. Шестьсот квартир в одном комплексе означают, что ваш лот на вторичке соперничает с десятками похожих. Выбирать надо то, что выделяется: угловая планировка, этаж выше окружающей застройки, вид не в соседний фасад.

Что проверять у молодого застройщика

Послужной список короткий по определению, поэтому вес переносится на документы. Номер проекта и эскроу-счёт в реестре Земельного департамента, процент готовности по инспекции регулятора, дата в договоре и длина льготного периода после неё.

И отдельно — уже сданные корпуса компании: их можно посмотреть и понять, что получится в строящемся. Это самый честный источник информации о качестве.

Где это не лучший выбор

Для собственного проживания в верхнем сегменте — нет: продукт массовый и плотный.

Для покупки ради адреса — тоже нет: районы, где строит компания, узнаваемости не добавляют.

Как я работаю с его объектами

Считаю сервисный сбор в абсолютных дирхамах за год и сравниваю с соседними домами без всей этой начинки. Разница — это цена боулинга, и решать, стоит ли он того, должен покупатель.

Дальше стандартно: реестр, процент готовности, дата в договоре, реальные арендные ставки по сопоставимым квартирам района и карта ввода соседних проектов на два года вперёд.