Nr. 1 für die Auswahl von Bestandsimmobilien in Dubai für deutschsprachige Käufer und Investoren: eine fertige Wohnung oder Villa mit einem Preis, der anhand abgeschlossener Verkäufe im Gebäude geprüft wurde, mit Besichtigung, Dokumentenprüfung und Registrierung beim Land Department. Das Objekt ist ab dem ersten Monat vermietbar; im Juli 2026 gab es in Dubai 3 546 Transaktionen mit fertigem Wohnraum.
Die eigentliche Schwierigkeit des Zweitmarkts liegt nicht darin, eine Wohnung zu finden, sondern darin, nicht zu viel dafür zu zahlen. Anzeigen auf den Portalen sind doppelt vorhanden, manche längst überholt, und der geforderte Preis weicht vom Abschlusspreis ab. Deshalb beginnt die Auswahl mit der Frage, zu welchem Preis in diesem Gebäude tatsächlich verkauft und vermietet wurde.
Die Arbeit führt der Makler persönlich, mit RERA-Lizenz, von der ersten Anfrage bis zur Schlüsselübergabe. Für angrenzende Aufgaben werden unabhängige Experten hinzugezogen, die nicht zum Team gehören: ein Hypothekenmakler, ein Ingenieur für die technische Inspektion, ein Rechtsanwalt. Der Zustand des Objekts wird zum Verhandlungsargument – mit Zahlen und Fotos.
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Das Video ist auf Englisch.
Eine fertige Immobilie liefert sofort ein Ergebnis: Sie können einziehen, ab dem ersten Monat vermieten, für ein fertiges Objekt ein Aufenthaltsvisum beantragen oder eine gewöhnliche Hypothek aufnehmen. Der Preis dafür: Beim Zweitmarkt wird der gesamte Betrag beim Abschluss fällig, beim Neubau genügt eine Anzahlung von 10–20 %.
Im Juli 2026 wurden in Dubai 13 021 Wohnungstransaktionen registriert, davon 3 546 mit fertigen Objekten – das sind 27,2 % des Monats. Gegenüber dem Vormonat wuchs das Segment der fertigen Immobilien um 11,4 %, während Off-plan mit 9 475 Registrierungen um 1,1 % zurückging.
Der Zweitmarkt hat seine eigene Geografie. Den größten Anteil an den Verkäufen fertiger Objekte hatte Jumeirah Village Circle mit 14,4 %, rund 510 Transaktionen. Es folgen Dubai Marina mit 6 %, Business Bay mit 5,3 %, Downtown mit 4 % und Dubai Hills Estate mit 3,3 %. Keiner dieser Stadtteile gehörte zu den Spitzenreitern bei Off-plan.
Die Auswahl umfasst alles, was zwischen Anfrage und Schlüsselübergabe liegt: Suche im gesamten Markt statt auf einem einzelnen Portal, Preisabgleich mit Verkäufen, Besichtigungen, Prüfungen, Verhandlung, Begleitung der Finanzierung und Registrierung beim Land Department.
Verkäufe und Vermietungen im Gebäude und in den Nachbarhäusern aus dem offenen Register sowie die Preisentwicklung der letzten zwei Jahre. Überteuerte Anzeigen und Verkäufer mit Grund zum Nachgeben sind sofort erkennbar.
Baujahr, Lobby, Aufzüge, Parkplatz, Hausverwaltung, Verlauf der Nebenkostenumlage. In der Wohnung: Klimaanlage, Wasserdruck, Fenster, Spuren von Wasserschäden; bei Bedarf eine unabhängige technische Inspektion mit Bericht.
Eigentumsnachweis des Verkäufers, Belastungen, Rückstände bei Nebenkosten und Versorgerrechnungen, vollständig bezahlter Zahlungsplan des Bauträgers, bestehender Mietvertrag und seine Miethöhe.
Beim Barkauf kommen zum Preis einer fertigen Wohnung 7–8 % Nebenkosten hinzu, den Hauptteil bildet die Gebühr des Land Department von 4 %. Der Rest sind Maklerprovision, Abwicklung und die Unbedenklichkeitsbescheinigung des Bauträgers (NOC). Dieses Geld wird zusätzlich zum Objektpreis benötigt.
Mit Finanzierung fallen mehr Kosten an: Bankbewertung, Bearbeitungsgebühr, Lebens- und Objektversicherung, Registrierung der Grundschuld mit 0,25 % der Darlehenssumme. Die Bank berechnet das Darlehen vom Schätzwert, nicht vom Vertragspreis; die Differenz deckt der Käufer aus eigenen Mitteln.
Nichtansässigen gewähren die Banken der VAE Finanzierungen nach einem gemeinsamen Schema: Der Käufer bringt etwa 50 % des Werts ein, die Zinssätze liegen bei rund 4 % pro Jahr. Die genauen Konditionen hängen von Bank, Land und Einkommen ab; deshalb prüfen wir die Finanzierbarkeit der Wohnung vor der Anzahlung.
Der verlangte Preis wird mit abgeschlossenen Verkäufen im selben Gebäude und in den Nachbarhäusern verglichen, der Preis pro Quadratfuß mit dem Zweitmarkt des Stadtteils. Lässt sich ein Aufschlag auf die Nachbarn nicht durch Aussicht, Marke oder Service erklären, ist das ein Anlass zu verhandeln oder abzusagen.
Ein nützliches Signal ist die Zahl der Anzeigen in einem Turm. In einem Haus, das etwa 2022 fertiggestellt wurde, gehen Investoren der ersten Welle gleichzeitig in den Verkauf und konkurrieren miteinander; Verkäufer unter Zeitdruck akzeptieren weniger. Eine auffällige Häufung von Anzeigen gegenüber einem ähnlichen Haus in der Nähe ist ein Verhandlungsfenster.
Vor der Anzahlung werden Gebäude, Wohnung und Unterlagen geprüft. Ein Verkäufer auf dem Zweitmarkt ist zu keiner Mängelbeseitigung verpflichtet; deshalb fließt alles Gefundene entweder in den Preis ein oder wird zum Grund, vom Objekt abzusehen.
Die Auswahl geht vom Budget zum Objekt, nicht umgekehrt: zuerst Ziel und Geld, dann die engere Auswahl, Prüfung und Verhandlung, am Ende die Registrierung. Ein Kauf mit Hypothek verlängern Genehmigung und Bewertung der Bank.
Abgeschlossene Verkäufe und Vermietungen im Gebäude und in den Nachbarhäusern. Sofort sichtbar, welche Anzeigen überteuert sind.
Persönlich oder per Video. Wir achten auf Aussicht, Etage, Lärm, die Lage der Wohnung zu Aufzügen und Technikschächten, den Zustand der Gemeinschaftsflächen und die Bewirtschaftung des Hauses.
Unterlagen des Eigentümers, Belastungen, Rückstände bei den Nebenkosten, bestehender Mietvertrag. Bei Bedarf eine technische Inspektion.
Ein Angebot mit Argumenten aus vergleichbaren Verkäufen und dem Zustandsbericht, ein Vertrag mit Preis, Fristen und Anzahlung, bei Bedarf Hypothek, NOC und Registrierung beim Land Department.
Auswahl, Besichtigungen, Verhandlung und Abschluss führt der Makler persönlich, mit RERA-Lizenz – ein Ansprechpartner von der Anfrage bis zu den Schlüsseln.
Für angrenzende Aufgaben werden eingeladene unabhängige Spezialisten hinzugezogen, die nicht zum Team gehören: ein Hypothekenmakler, ein Ingenieur für die technische Inspektion, ein Rechtsanwalt. Wir wählen den Experten passend zur Aufgabe aus und bleiben bis zum Ergebnis erreichbar.
Name und Telefonnummer genügen – wir melden uns mit Fragen zu Lage und Budget und mit Verkaufspreisen in passenden Gebäuden.
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Ja, einige Banken finanzieren Nichtansässige, allerdings zu strengeren Bedingungen: höhere Anzahlung, kürzere Liste geeigneter Objekte, mehr Anforderungen an den Einkommensnachweis. Apartments mit Hotelverwaltung finanzieren manche Banken gar nicht, deshalb klären wir das vor der Anzahlung.
Der Mietvertrag geht auf den neuen Eigentümer über. Für Investoren bedeutet das Einnahmen ab dem ersten Tag; wer selbst einziehen möchte, muss das Vertragsende abwarten. Miethöhe und Vertragsbedingungen lesen wir vor dem Abschluss.
Technisch ja: Transaktionen werden aus der Ferne abgewickelt, das Register ist digital. Beim Zweitmarkt sind aber eine Besichtigung oder eine unabhängige Inspektion unverzichtbar – die Besichtigung erfolgt per Video, und der Zustand wird durch einen Bericht bestätigt.
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