Auswahl von Off-plan-Immobilien in Dubai

Was prüfen wir vor der Reservierung?

Vier Dinge: Bauträger, Zahlungsplan, Vertrag und Liquidität bei Übergabe. Als Beleg zählt, was der Entwickler bereits übergeben hat und ob er die Termine eingehalten hat.

Ein Beispiel aus den Launches des Jahres 2024: Bei einem 36-stöckigen Turm mit 453 Wohnungen in Downtown ist die Übergabe weiterhin für das erste Quartal 2027 angekündigt, bei einem Baufortschritt im einstelligen Prozentbereich. Eine solche Lücke bedeutet fast immer eine Verschiebung.

Wie viel Geld braucht man beim Einstieg?

Eine erste Rate von 10–20 % und die Gebühr des Land Department von 4 %: Sie wird bei der Registrierung des Vertrags im System Oqood fällig, nicht bei der Schlüsselübergabe. Der Rest folgt dem Plan des Bauträgers.

Eine fertige Wohnung verlangt sofort 100 % des Preises und obendrein 7–8 % Nebenkosten. Dafür arbeitet das Kapital im Neubau bis zur Übergabe nicht: Off-plan ist ein Instrument für Wachstum auf einem Horizont von 3–4 Jahren, eine fertige Wohnung ein Instrument für laufenden Cashflow.

Schützt ein Escrow-Konto das Geld des Käufers?

Ja, vor zweckfremder Verwendung – aber nicht vor Terminverzug. Der Mechanismus gilt in Dubai seit 2007: Das Konto lautet auf das Projekt, nicht auf die Firma, die Bank verfügt darüber, und Gelder einer Baustelle lassen sich nicht auf eine andere übertragen.

Die Tranchen fließen gegen den Bericht des Berateringenieurs und die Freigabe der RERA. Direkte Zahlungen an den Auftragnehmer beginnen bei etwa 20 % Baufortschritt, danach bei 40 %, 60 % und 80 %; weitere 5 % bleiben ein Jahr nach Fertigstellung einbehalten.

Am gefährlichsten ist eine Zahlung am Projektkonto vorbei: In der Zahlungsaufforderung muss der Projektname stehen, nicht die Rechtsperson des Bauträgers.

Was im SPA-Vertrag vor der Reservierungszahlung zu lesen ist

Der Vertrag ist die Vorlage des Bauträgers, und zwei bis drei Jahre bis zur Schlüsselübergabe besteht das ganze Geschäft aus ihm. Wir verlangen vor der Reservierung den vollständigen Text samt Anlagen: Zahlungsplan, Ausstattungsbeschreibung und Geschosspläne stehen genau dort.

Fast jeder Vertrag gewährt dem Bauträger über den genannten Termin hinaus eine Karenzzeit – meist 12 Monate – ohne Entschädigung; Rechte des Käufers entstehen erst nach deren Ablauf. Ab der Übergabe haftet der Bauträger zehn Jahre für die Konstruktion und ein Jahr für die Gebäudetechnik.

Wie steigt man vor der Übergabe aus einem Neubau aus?

Durch Abtretung des Vertrags: Sie läuft über den Bauträger und wird ohne dessen Zustimmung nicht registriert. Im Vertrag steht eine Schwelle – meist etwa 30–40 % des gezahlten Preises –, unterhalb derer der Verkauf gar nicht erlaubt ist.

Kurz vor der Schlüsselübergabe wird mit Abschlag gekauft: Ein Verlust von rund 15 % des eingesetzten Geldes ist der übliche Preis für einen eiligen Ausstieg. Auch die erste Mietsaison nach einer massenhaften Übergabe ist schwach, deshalb rechnen wir die Rendite ab dem zweiten Jahr.

Wie deckt man die letzte Rate bei Schlüsselübergabe?

Mit einer Bank. Die Hypothek auf die letzte Rate deckt bis zu 80 % des Schätzwerts der Wohnung, und was an den Bauträger gezahlt wurde, zählt als Eigenanteil des Käufers. Die Laufzeit beträgt bis zu 25 Jahre, das Darlehen muss bis zum Alter von 65 Jahren getilgt sein.

Beginnen sollte man ein Jahr vor der Übergabe, spätestens sechs Monate davor. Das Einkommen wird in den VAE nachgewiesen und muss mindestens 15 000 AED im Monat betragen; als Richtwert gilt ein Zins von 3,99 % mit Festschreibung auf drei Jahre. Nach sechs Monaten Rückstand beginnt die Enteignung, und das Gericht erstattet 30 % des Eingezahlten.

Wie läuft die Zusammenarbeit ab?

In vier Schritten – von der Aufgabe zum Vertrag, nicht vom Prospekt zur Reservierung. Statt Renditeversprechen gibt es Dokumente und Zahlen aus dem Register des Land Department.

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   Ziel und Budget

   Wir klären das Ziel: Cashflow, Kapitalzuwachs, Wohnung für die Familie oder Golden Visa. Wir rechnen den Betrag beim Einstieg, die Zahlung bei Schlüsselübergabe und den Haltezeitraum durch.

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   Auswahl der Projekte

   Wir vergleichen Bauträger, Stadtteile und Bauphasen. Wir nennen ein konkretes Teilgebiet und eine konkrete Bauphase, nicht den ganzen Masterplan.

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   Prüfung

   Wir gleichen die Registrierung des Projekts bei der DLD, den Fertigstellungsgrad im Register, die Escrow-Daten und den SPA-Text ab. Nachbargrundstücke und ihre Bauhöhe klären wir schriftlich.

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   Reservierung und Begleitung

   Wir kontrollieren den Eintrag in Oqood und bleiben erreichbar: Kontoabgleich bei jeder Zahlung, Terminverschiebungen, Vorbereitung der Hypothek, Abnahme.

Wer führt die Arbeit?

Auswahl und Abwicklung führt der Makler mit RERA-Lizenz selbst – vom Gespräch über das Budget bis zur Registrierung des Vertrags und zur Abnahme.

Für angrenzende Aufgaben kommen eingeladene Experten hinzu – unabhängige Praktiker, nicht festangestellt: ein Hypothekenmakler, ein Immobilienanwalt, ein Abnahmespezialist. Wir wählen den Experten passend zur Aufgabe aus, bringen Sie zusammen und bleiben bis zum Ergebnis erreichbar.

Häufige Fragen

Siehe auch

• Wohnung in Dubai vermieten
• Auswahl von Bestandsimmobilien
• Grundstücke in Dubai
• Finanzierung der Schlussrate in Dubai
• Alle Leistungen