Immobili a Dubai: selezione in base all’obiettivo e messa a reddito

Ambiti

Che cosa comprende il servizio

Il servizio si articola in quattro fasi: analisi dell’esigenza, breve lista, verifiche con la compravendita e tutto ciò che serve dopo le chiavi. Con cinque filtri – zona, costruttore, planimetria, prezzo, scenario di uscita – in pochi minuti si scarta il 90 per cento delle proposte non adatte.

Nuova costruzione o immobile pronto: quale scegliere?

L’immobile pronto si sceglie per il flusso di cassa, la nuova costruzione per la crescita del capitale. L’appartamento pronto si affitta dal primo mese ma richiede subito l’intera somma; l’off-plan offre pagamenti dilazionati e un prodotto nuovo, ma non rende nulla fino alla consegna delle chiavi.

Se il denaro non serve prima di tre-quattro anni, ha senso l’off-plan di un costruttore con un lungo storico di consegne. Se l’appartamento serve subito per abitare e per il visto, va bene solo il pronto. Il canone va calcolato sul secondo anno: la prima stagione dopo una consegna di massa è la più debole.

Quanto denaro serve all’ingresso?

Oltre al prezzo si mettono in conto la tassa del Land Department del 4% e le spese di perfezionamento: per un immobile pronto acquistato in contanti sono il 7–8% in più. Nella nuova costruzione il 4% si paga all’inizio, alla registrazione del contratto nel sistema Oqood, e non alla consegna delle chiavi.

Con un mutuo per non residenti l’indicazione è circa il 50% di capitale proprio e un tasso intorno al 4% annuo; la registrazione dell’ipoteca costa lo 0,25% dell’importo del prestito. Da febbraio 2025 le banche non includono nel mutuo le spese dell’operazione: circa il 6% del prezzo va disponibile in contanti oltre alla prima rata.

Che cosa si verifica prima di acquistare una nuova costruzione?

Si verificano il costruttore, il conto escrow e le condizioni del contratto. I pagamenti devono confluire sul conto escrow del progetto registrato presso il Land Department, e lo stato reale del cantiere lo mostra la percentuale di avanzamento nel registro RERA, non la data scritta nel contratto.

Nel contratto conta la soglia di cessione, di solito circa il 30–40% del prezzo versato, sotto la quale la posizione non si può vendere. Un esempio di divergenza: la torre One Residence di 36 piani e 453 appartamenti, secondo i portali, è in consegna nel primo trimestre 2027, ma l’avanzamento pubblicato è di pochi punti percentuali.

Quando hanno senso un terreno o un pacchetto di appartamenti?

Con un budget di 20–30 milioni di dirham finisce il dettaglio e comincia il mercato all’ingrosso: un pacchetto di 15–40 appartamenti pronti, un terreno freehold o un terreno con costruzione. Un caso concreto: un pacchetto ipotecato di 28 appartamenti a Sobha Hartland a 1400 dirham al piede quadrato, mentre l’off-plan accanto andava a 2500.

Il terreno è il diritto di costruire: il costo di costruzione è indicativamente 900–1600 dirham al piede quadrato più una riserva del 10–15%, e il ciclo completo dura 18–30 mesi. Senza tempo, un secondo capitale e una squadra, il terreno diventa denaro congelato.

L’acquisto di un immobile dà diritto al visto di residenza?

Sì: un immobile del valore di almeno 2 milioni di dirham secondo la stima del DLD dà diritto al Golden Visa di 10 anni. Da gennaio 2024 a Dubai non importa se sia stato acquistato in contanti, con mutuo o ancora in costruzione; per l’immobile ipotecato serve la lettera di nulla osta della banca (NOC).

Un appartamento da 2,1 milioni di dirham con un prestito dell’80% dà diritto al visto con un investimento proprio di circa 420 mila più le spese. Il visto non concede automaticamente né la cittadinanza né la residenza fiscale.

Come si affitta l’appartamento dopo l’acquisto?

Il formato dipende dalla zona: contratto annuale registrato in Ejari per i quartieri residenziali, affitto breve con autorizzazione DTCM per quelli turistici. Negli Emirati i redditi da locazione delle persone fisiche non sono tassati.

Il canone è determinato dai contratti chiusi nel Suo edificio, non dalle aspettative del proprietario. Nelle buone località turistiche il reddito lordo dell’affitto breve supera quello a lungo termine di circa un terzo, ma dopo service charge, gestione e periodi vuoti il divario si riduce. L’aumento al rinnovo è limitato dall’indice RERA.

Chi segue il lavoro?

La compravendita è seguita dal broker con licenza RERA, dall’analisi dell’esigenza alla registrazione presso il Land Department. Per gli ambiti collegati coinvolgiamo professionisti indipendenti, non dipendenti: intermediario creditizio, avvocato, architetto, impresa edile, direzione lavori. Scegliamo lo specialista adatto, lo mettiamo in contatto con Lei e restiamo raggiungibili fino al risultato.

Domande frequenti

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