Selezione di nuove costruzioni a Dubai

Che cosa verifichiamo prima della prenotazione?

Quattro cose: il costruttore, il piano di pagamento, il contratto e la liquidità alla consegna. La prova è ciò che lo sviluppatore ha già consegnato e se ha rispettato i termini.

Un esempio dai lanci del 2024: per una torre di 36 piani con 453 appartamenti a Downtown la consegna è ancora annunciata per il primo trimestre del 2027, con un avanzamento di pochi punti percentuali. Un divario simile significa quasi sempre un rinvio.

Di quanto denaro serve all’ingresso?

Un primo versamento del 10–20 % e la tassa del Land Department pari al 4 %: si paga alla registrazione del contratto nel sistema Oqood, non alla consegna delle chiavi. Il resto segue il calendario del costruttore.

Un appartamento pronto richiede subito il 100 % del prezzo e un ulteriore 7–8 % di spese. Ma il capitale investito nel nuovo non rende fino alle chiavi: l’off-plan è uno strumento di crescita su un orizzonte di 3–4 anni, l’immobile pronto uno strumento di flusso di cassa.

Il conto escrow protegge il denaro dell’acquirente?

Sì, contro l’uso improprio – ma non contro i ritardi. Il meccanismo funziona a Dubai dal 2007: il conto è intestato al progetto, non alla società, lo gestisce la banca e il denaro di un cantiere non può essere trasferito a un altro.

Le tranche vengono erogate sulla base della relazione dell’ingegnere consulente e dell’approvazione della RERA. I pagamenti diretti all’appaltatore si aprono con un avanzamento di circa il 20 %, poi alle soglie del 40 %, 60 % e 80 %; un ulteriore 5 % resta trattenuto per un anno dopo il completamento.

Il pagamento più pericoloso è quello che aggira il conto del progetto: nella richiesta di pagamento deve comparire il nome del progetto, non la persona giuridica del costruttore.

Che cosa leggere nel contratto SPA prima del pagamento di prenotazione

Il contratto è il modello del costruttore e, per i due o tre anni che separano dalle chiavi, tutta l’operazione consiste in esso. Prima della prenotazione chiediamo il testo completo con gli allegati: piano dei pagamenti, specifiche e planimetria del piano si trovano proprio lì.

Quasi ogni contratto concede al costruttore, oltre alla data indicata, un periodo di tolleranza – più spesso 12 mesi – senza indennizzi; i diritti dell’acquirente sorgono dopo la sua scadenza. Dalla consegna decorrono dieci anni di responsabilità per la struttura e un anno per gli impianti.

Come si esce da una nuova costruzione prima della consegna?

Con la cessione del contratto: passa attraverso il costruttore e senza il suo consenso non viene registrata. Il contratto fissa una soglia – di solito circa il 30–40 % del prezzo pagato – sotto la quale la vendita non è consentita affatto.

Poco prima delle chiavi si acquista con uno sconto: perdere circa il 15 % di quanto investito è il prezzo abituale di un’uscita urgente. Anche la prima stagione di affitto dopo una consegna di massa è debole, perciò calcoliamo il rendimento sul secondo anno.

Come coprire l’ultima rata alla consegna delle chiavi?

Con una banca. Il mutuo per l’ultima rata copre fino all’80 % del valore stimato dell’appartamento, e quanto pagato al costruttore viene computato come apporto dell’acquirente. La durata arriva fino a 25 anni e il prestito va estinto entro i 65 anni.

Conviene iniziare un anno prima della consegna, almeno sei mesi prima. Il reddito va dimostrato negli Emirati e deve essere di almeno 15 000 AED al mese; come riferimento, il tasso è del 3,99 % fisso per tre anni. Dopo sei mesi di morosità inizia l’espropriazione e il tribunale restituisce il 30 % di quanto versato.

Come si svolge il lavoro?

In quattro passi – dall’obiettivo al contratto, non dall’opuscolo alla prenotazione. Al posto delle promesse di rendimento: documenti e cifre dal registro del Land Department.

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   Obiettivo e budget

   Chiariamo lo scopo: flusso di reddito, rivalutazione del capitale, casa per la famiglia o Golden Visa. Calcoliamo la somma all’ingresso, il pagamento alle chiavi e l’orizzonte di possesso.

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   Selezione dei progetti

   Confrontiamo costruttori, zone e fasi. Indichiamo un sottoquartiere e una fase precisi, non l’intero masterplan.

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   Verifica

   Controlliamo la registrazione del progetto presso la DLD, la percentuale di avanzamento nel registro, le coordinate dell’escrow e il testo dello SPA. I lotti confinanti e la loro altezza consentita vengono verificati per iscritto.

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   Prenotazione e assistenza

   Controlliamo la registrazione in Oqood e restiamo a disposizione: verifica del conto a ogni pagamento, slittamenti dei termini, preparazione del mutuo, collaudo.

Chi segue il lavoro?

Selezione e operazione sono seguite personalmente dal broker con licenza RERA – dalla conversazione sul budget fino alla registrazione del contratto e al collaudo.

Per i compiti collegati si aggiungono esperti invitati – professionisti indipendenti, non dipendenti: un broker di mutui, un avvocato immobiliare, uno specialista del collaudo. Scegliamo l’esperto in base al compito, ve lo presentiamo e restiamo a disposizione fino al risultato.

Domande frequenti

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