Documenti
Passaporto, per i residenti visto ed Emirates ID. Il non residente dimostra il reddito con documenti del proprio Paese, tradotti. Si accettano solo certificati recenti.
Mutuo per l’acquisto della casa a Dubai
N. 1 per il mutuo casa a Dubai per acquirenti di lingua italiana: scegliamo la banca in base a reddito e immobile e seguiamo la pratica dalla pre-approvazione alla registrazione al Dubai Land Department (DLD). Ai residenti le banche danno fino all’80 % della prima casa per 25 anni, ai non residenti meno: anticipo dal 35–40 %.
Con i residenti lavora praticamente l’intero mercato dei mutui. I non residenti sono finanziati da una cerchia più ristretta di banche: anticipo più alto, elenco di immobili più corto, verifica del reddito più severa. Decidono un reddito legale e documentabile, il carico di debiti e un immobile gradito alla banca.
La pratica è seguita da un esperto invitato, broker creditizio indipendente e professionista, che non fa parte del nostro organico. Lo scegliamo in base alla vostra esigenza, vi mettiamo in contatto e restiamo reperibili fino alla registrazione dell’operazione. La decisione spetta alla banca: nessuno può promettere l’approvazione in anticipo.
Parli con un broker abilitato: 📲 +971 50 120 32 64 su WhatsApp, @dubai_oleg su Telegram
Chi può ottenere un mutuo per la casa a Dubai?
Il mutuo spetta ai residenti negli EAU e ai non residenti. Durata fino a 25 anni, estinzione entro i 65 anni, fino a 70 con lettera separata della banca. Per questo l’età si chiede per prima: a 55 anni la durata sarà di 15 anni, non di 25.
I programmi per non residenti non valgono per tutti i passaporti: Golfo e Regno Unito passano con sicurezza, quelli europei più lentamente. Con un passaporto della CSI senza Emirates ID la via praticabile è un impiego negli EAU e la richiesta dopo sei mesi di stipendi ufficiali, già da residente.
Quanto anticipo serve a un residente e a un non residente?
Al residente dal 20 %: per la Banca centrale degli EAU, sulla prima casa sotto i 5 mln AED si finanzia fino all’80 %. Per il non residente almeno il 35 % resta scoperto, e in pratica l’anticipo parte dal 40 % e arriva fino alla metà.
Quali sono i tassi dei mutui a Dubai nel 2026?
Nel 2026 le banche degli EAU offrivano agli espatriati circa il 3,75–4,99 % annuo. La migliore offerta citata dal broker nella nostra intervista era il 3,99 % fisso per tre anni.
Il tasso è fissato per i primi 1–5 anni, poi il mutuo passa a tasso variabile: EIBOR a tre mesi più il margine della banca, di solito 1,5–2,5 punti percentuali. Il tasso base della Banca centrale degli EAU è del 3,90 % dal 17 settembre 2026.
La pubblicità «da 3,75 %» può essere un’esca: dal secondo mese scatta il tasso della banca centrale più il margine, e la rata sale al 5,5–5,7 %.
Cosa vuole vedere la banca
La banca si pone due domande: il mutuatario riuscirà a pagare con regolarità e cosa accade alla garanzia se smette di farlo? Ne derivano quattro verifiche.
Reddito
Certificato di stipendio o contratto ed estratti conto di alcuni mesi; per l’imprenditore licenza, bilanci e un’attività di norma in corso da almeno due anni. Bonus e affitti la banca li considera solo in parte.
Impegni
Il regolatore limita la quota di reddito assorbita dalle rate di tutti i finanziamenti (DBR). Contano anche i plafond delle carte di credito, e ritardi o assegni respinti nel rapporto della centrale rischi peggiorano decisione e tasso.
Immobile
Il più semplice da finanziare è un immobile finito, con titolo, in zona freehold, di un costruttore noto. Alcune banche non finanziano affatto gli appartamenti con gestione alberghiera.
Come funziona il mutuo, passo dopo passo
Il percorso è sempre lo stesso: pre-approvazione, immobile, perizia, rogito. Con un appartamento pronto e documenti completi richiede indicativamente un mese, un mese e mezzo, e qualche settimana in più se il venditore ha un mutuo.
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Pre-approvazione
La banca valuta reddito e impegni e rilascia una lettera con l’importo massimo del mutuo. È un riferimento, non una garanzia: la verifica finale può cambiare la decisione.
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Immobile e contratto
Il contratto di compravendita (modulo F) si firma con una condizione di finanziamento: se la banca nega il mutuo o la perizia risulta nettamente inferiore, l’acquirente si ritira con la restituzione della caparra.
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Perizia
Il perito indipendente della banca conferma il valore di mercato. Il mutuo si calcola sul minore tra prezzo di contratto e perizia; la differenza la versa l’acquirente.
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Registrazione
Dopo l’approvazione finale i pagamenti passano per lo studio trustee. Il trasferimento di proprietà e l’ipoteca si registrano al Land Department: l’acquirente riceve il titolo con vincolo a favore della banca.
Di quanto denaro serve disporre oltre all’anticipo?
Oltre all’anticipo servono circa il 6 % del valore in contanti. Dal 1° febbraio 2025, per disposizione della Banca centrale degli EAU, le banche non finanziano né la tassa del Land Department del 4 % né la provvigione dell’agente del 2 %.
Esempio: un appartamento a Dubai Hills da 1 400 000 AED. L’anticipo del 20 % è 280 000 AED, ma con la tassa DLD, il centro trustee, la provvigione dell’agente e le spese bancarie di circa l’1 % prima delle chiavi servono circa 379 200 AED.
Un mutuo di 1 120 000 AED al 4,5 % su 25 anni dà una rata di circa 6 226 AED al mese. A questa si aggiungono le spese condominiali e le assicurazioni annuali su vita e immobile.
Si può ottenere un mutuo per un immobile in costruzione e per l’ultima rata?
Si può, ma in modo selettivo: le banche tengono elenchi di costruttori approvati e finanziano progetti in fase avanzata. L’ultimo pagamento alla consegna lo copre la banca: programmi dedicati esistono presso diciassette banche degli EAU, fino all’80 % del valore peritale dell’appartamento.
Quanto già versato al costruttore vale come contributo dell’acquirente. Conviene iniziare un anno prima della consegna, almeno sei mesi prima.
Il reddito si dimostra con lo stipendio di una società negli EAU, con affitti da almeno 180 000 AED l’anno o con dividendi ufficiali; la soglia è di 15 000 AED al mese.
Chi segue la pratica?
Il mutuo è seguito da un broker creditizio invitato, professionista indipendente che conosce la politica di credito delle banche. Scegliamo l’esperto in base all’esigenza, mentre la finanziabilità dell’immobile prima della caparra la verifica il broker immobiliare.
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Domande frequenti
Un non residente negli EAU può ottenere un mutuo?
Sì, questi programmi esistono da tempo. Le condizioni sono più rigide: anticipo dal 35–40 %, meno banche, soprattutto immobili pronti in zone freehold. Per la firma e l’apertura del conto di solito basta una visita.
La banca può rifiutare dopo la pre-approvazione?
Può, se la verifica finale rivela nuovi impegni, un cambio di lavoro o problemi con l’immobile. Per questo la caparra si versa solo con una pre-approvazione valida e nel contratto si inserisce la condizione di finanziamento.
Si può ridurre il tasso di un mutuo in corso?
Sì, con la surroga presso un’altra banca o la rinegoziazione presso la propria. Il passaggio conviene se commissione di estinzione anticipata, nuove spese e nuova registrazione si recuperano con il risparmio in uno-due anni.
Un appartamento acquistato con mutuo dà diritto al Golden Visa?
A Dubai sì. Da gennaio 2024 basta un valore dell’immobile di almeno 2 mln AED secondo il Land Department, indipendentemente dal mutuo; serve un NOC, la lettera di non obiezione della banca.
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