Jumeira Bay Island
Насыпной остров в форме морского конька напротив Джумейры: Bulgari, конечное число участков и самый узкий рынок города.
В стоке 1 лот. По медианной цене — 3-й район из 80.
- ультра-прайм
- море в черте города
- ограниченное предложение
Медианная цена $11 млн 39 500 000 AED
Цена входа $11 млн 39 500 000 AED — самый дешёвый лот
За квадратный фут $4 121 15 134 AED / sq.ft, медиана
Что за район
Что это за место
Искусственный остров у побережья Джумейры, спроектированный в форме морского конька. С материком связан дамбой, то есть до центра города отсюда несколько минут, а не полчаса, как с Пальмы.
Ядро острова — курорт и резиденции Bulgari с собственным пляжем, маринoй и яхт-клубом. Вокруг — участки под частные виллы и небольшое число домов, построенных по индивидуальным проектам.
Остров достроен и по размеру конечен: новых участков здесь не появится. Это тот редкий случай в Дубае, когда предложение действительно закрыто, а не «пока не открыто».
Иностранец получает полную собственность, сделки идут на общих основаниях.
Чем этот рынок отличается
Здесь не работает арифметика, привычная по остальному городу. Цена квадратного фута на острове одна из самых высоких в Дубае, а доходность как показатель почти не имеет смысла: арендный рынок штучный, и покупают тут не поток, а сам актив.
Сделок в год мало, и каждая заметна. Из этого следует и хорошее, и плохое: цена почти не проседает в спад, потому что вынужденных продавцов среди таких владельцев мало, — но и найти покупателя, когда выходить надо вам, можно очень долго.
Сравнение с Пальмой напрашивается и здесь неточно. Пальма — большой район со своей инфраструктурой, тысячами квартир и живым вторичным рынком. Jumeira Bay — несколько десятков объектов и близость к центру. Это разные товары.
Кому подходит
Тому, кто покупает для себя и кому важна приватность вместе с пятиминутной дорогой до центра.
Тому, кто держит часть капитала в редком активе и не рассчитывает на быстрый выход.
И не подходит инвестору с горизонтом в два-три года: этот рынок не про скорость.
Что проверить до сделки
Сторону: у острова есть виды на город и виды в море, и разница в цене между ними существенная.
Правила застройки участка, если покупается земля: высота, пятно, отступы от воды.
Расходы на содержание. У островных объектов с собственным пляжем и мариной сервисный сбор высокий, и это постоянная строка на всё время владения.
И реалистичный срок выхода. Спросите брокера, сколько похожих объектов продано за последние двенадцать месяцев, а не сколько выставлено.
Рынок по данным Земельного департамента
Индекс цен на жильё 167.33 IV квартал 2025
К прошлому кварталу +3.32% QoQ
Год к году +8.9% YoY
Итог 2025 года +9.81% индекс 162.51
Это официальный индекс по всему эмирату, а не по Jumeira Bay Island: разбивки по районам DLD в открытом доступе не публикует. Он нужен как фон — понять, растёт рынок или стоит, когда смотрите на цены выше. Данные по сделкам в конкретном доме я поднимаю отдельно, под запрос. Источник: Dubai Land Department, значения от 15.08.2026.
Свежий срез рынка: июль 2026
Квартальный индекс Земельного департамента — одна цифра на весь эмират. Помесячный считает виллы и квартиры порознь, и в 2026 году это главное: общее среднее маскирует то, что сегменты разошлись.
Виллы и таунхаусы 292,5
за год без изменений
Квартиры 168,7 за год −4,2%
Весь жилой рынок 219,2 за месяц −0,3%
Цена за фут 2 039 виллы · квартиры 1 397 AED
Доля строящегося жилья в сделках месяца — 72,8%, готового — 27,2%. Готовое за месяц выросло на 11,4% по числу сделок; стройка — единственный сегмент в минусе и к прошлому месяцу, и к прошлому году (−45,3%). Вывод: торг сегодня возможен по квартирам и офф-плану, а на готовые виллы в сложившихся комьюнити скидок ждать не стоит. База индекса — январь 2021 = 100: значение 292,5 по виллам означает рост на 192,5% с этой отметки, а не «превышение пика 2021 года». Данные месячного обзора рынка ValuStrat за июль 2026, сверены 24.08.2026.
Объекты в Jumeira Bay Island
Все 1 → Об этом районе в новостях
Элитная недвижимость Дубая 2022–2024: как город стал первым в мире по сделкам от $10 млн
По Knight Frank, сделок дороже $10 млн в Дубае было 219 в 2022 году, 434 в 2023-м и рекордные 435 в 2024-м (около $7 млрд). В первом полугодии 2023-го Дубай обошёл Нью-Йорк, Гонконг и Лондон. Как дефицит предложения сделал Palm Jumeirah главным рынком. Предыстория к 2025–2026.
Самая дорогая квартира в Дубае: от 410 млн в Bulgari Lighthouse до 550 млн в Bugatti Residences — хроника рекордов
В феврале 2023 года sky-вилла в Bulgari Lighthouse ушла за 410 млн дирхамов ($112 млн) и побила рекорд в 163 млн. В ноябре 2023-го пентхаус в Como Residences — 500 млн, в декабре 2025-го Sky Mansion в Bugatti Residences — 550 млн. Кто ставит рекорды и что они говорят о рынке.
Плавучие виллы в Дубае: Kempinski Floating Palace — 48 вилл-яхт Neptune от 29 млн дирхамов и что с открытием
Kempinski Floating Palace — отель на воде у Jumeirah Bay Island и 48 самоходных вилл Neptune на 2–4 спальни. Цены летом 2024-го — 29, 32 и 46 млн дирхамов, открытие обещано к концу 2026 года. Разбираем, что покупатель получает на самом деле и какие вопросы задать до сделки.
Москва против Дубая: где квадратный метр дороже миллиона рублей в 2026 году
В Москве к середине 2026 года новостройки дороже 1 млн рублей за метр продаются уже в 14 районах — на четыре больше, чем годом ранее. В Дубае этот уровень остаётся ценой всего четырёх адресов: Jumeirah Bay Island, Palm Jumeirah, Emirates Hills и Downtown Dubai.
Jumeira Bay Island: участок или готовая вилла
Небольшой рукотворный остров в ультра-премиальном сегменте, где продают и землю, и дома. Это два разных актива с разной ликвидностью и разным сроком до заселения.
Jumeirah Bay Island: 128 участков в форме морского конька и рынок из нескольких сделок в год
Остров Meraas напротив Jumeirah Beach Road: 128 участков под собственные виллы, курорт и резиденции Bulgari, башня Bulgari Lighthouse. Как устроен самый закрытый адрес Дубая и почему рекорды цены здесь не описывают рынок.
Видеоразборы Jumeira Bay Island
Цены, застройщики и подводные камни — смотрите разборы на YouTube-канале.
Ответы на вопросы о районе Jumeira Bay Island
Что эти цифры значат, а что нет
Цены выше — это цены предложения по Jumeira Bay Island из нашего стока, не закрытые сделки. Разница между ними и есть поле для торга: по выбранному дому я достаю зарегистрированные сделки Земельного департамента и показываю реальные цены закрытия.
Медиана взята намеренно вместо среднего: один дорогой лот сдвигает среднее так, что оно перестаёт описывать район. Цена за sq.ft считается только по лотам с указанной площадью.
В сводке выше суммы в долларах — так порядок величины понятен сразу. Курс дирхама к доллару зафиксирован Центробанком ОАЭ с 1997 года (3,6725 за доллар), поэтому пересчёт точный и от даты не зависит. В карточках объектов цена оставлена в дирхамах: именно она будет в договоре и в расчётах с Земельным департаментом.
Другие районы
Все районы → Вопросы
Jumeira Bay Island: вопросы и ответы
Сколько стоит квартира в районе Jumeira Bay Island?
Медианная цена по нашему стоку — $11 млн (39 500 000 AED), самый дешёвый лот — от $11 млн. Медианная цена за квадратный фут — $4 121. Цифры — из объявлений нашей базы (1 лот в стоке) и обновляются еженощно; закрытые сделки по конкретному дому смотрю отдельно, по запросу.
Может ли иностранец купить квартиру в районе Jumeira Bay Island?
Да. Jumeira Bay Island — зона freehold: иностранец получает полную собственность с регистрацией в Земельном департаменте, жить в ОАЭ для этого не нужно, и вся наша база собрана как раз по таким районам. Купить можно и удалённо, по доверенности — смотреть объект по видеосвязи, подписывать через поверенного. Объект от 2 млн дирхамов даёт право подать на десятилетнюю золотую визу (порог действует с 2022 года).
Стоит ли брать в Jumeira Bay Island
Ответ зависит от цели. Пришлите бюджет и задачу — расскажу, что в Jumeira Bay Island покупают под аренду, что под перепродажу и какие дома я бы сейчас обошёл.
Спросить в TelegramЗадать вопрос
Самый быстрый способ — Telegram. Я отвечаю лично.
Написать в Telegram