Riviera Residences

Квартал апартаментов внутри оманского курорта Hawana Salalah: море в двух минутах пешком, сдача через два года, оплата двумя годами без рассрочки после ключей.

Что это такое и чего мы про него не знаем

Riviera Residences — жилой квартал внутри Hawana Salalah, курортной зоны на берегу Аравийского моря в южном Омане. Апартаменты: юниты нумеруются как RV36 B, есть первые этажи с собственными садами и квартиры с видом на море, до пляжа две минуты пешком. Сдача — через два года от осени 2026-го.

Дальше начинается то, чего мы про квартал не знаем, и делать вид, что знаем, не будем. Ни застройщика, ни числа корпусов, ни количества юнитов, ни этажности в имеющейся у нас подборке нет. В архиве брокерских материалов Muriya по Hawana Salalah — 48 документов, и Riviera Residences не упоминается ни в одном: квартал вышел позже той редакции. Поэтому паспорт на этой странице короткий, а всё, что ниже, — это цифры конкретного юнита, а не характеристики проекта.

Сам курорт описан подробно: 13,6 млн квадратных метров, из них 3,2 млн застроено, марина на 170 мест, 7 км пляжей, отели четыре и пять звёзд более чем на 1 200 номеров, аквапарк, 21 частная пляжная хижина и 750 сданных жилых юнитов в семи проектах. Эти цифры — из фактшита застройщика курорта, того же, по которому собрана страница соседнего квартала Amazi. По подборке к ним добавляются спа, водные виды спорта, корты для падела и тенниса и управление арендой.

Юнит RV36 B: что именно продаётся

Отказной юнит — fresh cancellation: квартира освободилась после расторжения договора с прежним покупателем и вернулась в продажу по действующим условиям застройщика, а не вышла в очередной очереди. Одна спальня, 54 м² квартиры плюс частный сад 50 м², первый этаж, вид на море.

Полная стоимость с НДС — 224 374 USD, то есть около 4 155 USD за метр квартиры; сад в этот расчёт не входит, с ним метр выходит вдвое дешевле — но сад и жилая площадь стоят разного, и складывать их в один метраж некорректно.

План оплаты — 30% первым взносом и восемь равных траншей по 8,75% каждые три месяца. Последний приходится на 24-й месяц, то есть на сдачу: рассрочки после передачи ключей здесь нет, и это отличает схему от трёхлетней у Amazi по соседству, где 90% суммы разложены на двенадцать траншей.

Сверх цены

Регистрационный сбор за оформление собственности — 3%. В подборке он посчитан как «около 6 405 USD», и это три процента не от полной цены, а от суммы без НДС: от 224 374 те же три процента дали бы 6 731. Разница в 326 долларов небольшая, но базу расчёта стоит подтвердить в договоре — из неё же видно, что НДС в цене составляет примерно 5%.

Сервисный сбор — 893 OMR в год, около 2 322 USD по привязанному курсу риала. Это расход на весь срок владения, и в Омане он же входит в условие выдачи title deed: документ выдают после сдачи объекта и полной оплаты, включая сервисный сбор.

Доходность: что в прогнозе не учтено

Прогнозируемая рентабельность от аренды — 9–10% годовых. Это прогноз продавца, а не наша оценка, и проверить его по независимым данным мы не можем: рынок аренды в оманских курортных зонах у нас не оцифрован.

Что из этих процентов вычитается ещё до вашего кармана. Сервисный сбор — 2 322 USD в год, примерно одиннадцатая часть валовой аренды при девяти процентах на такую цену. Комиссия управляющей компании: сдавать самому в Омане нельзя, только через лицензированное юридическое лицо, и её ставка в прогноз не заложена.

И главное — сезонность. Салала живёт хариф: с июня по сентябрь муссон приносит на побережье дожди и туман, выжженные холмы зеленеют, и туда едет весь Залив. В остальные месяцы спрос другой. Годовая ставка, посчитанная по пиковой, завышена в разы, и это та ошибка, из-за которой курортная доходность на бумаге всегда выглядит лучше, чем на счёте.

Собственность, налоги, виза

Иностранец в Омане может владеть недвижимостью в полную собственность только внутри утверждённой туристической зоны — Integrated Tourism Complex. Hawana Salalah — такая зона, и freehold здесь доступен гражданам любой страны. Налога на доход и на прирост капитала в Омане нет.

Резидентская виза владельцу и членам семьи выдаётся после сдачи объекта и получения title deed, а не в момент сделки: по FAQ застройщика курорта это двухлетний статус, который продлевается, пока недвижимость в собственности, и распространяется на родственников первой степени — родителей, супруга, детей.

Сдача в аренду — только через лицензированную компанию; у застройщика курорта для этого есть своя управляющая. Аэропорт Салалы — около 35 минут на машине от курорта, примерно полтора часа лёта от Маската и около двух от Дубая.

Состав юнита, цена с НДС, план оплаты, регистрационный и сервисный сборы и прогноз доходности — подборка продавца по юниту RV36 B от 18 сентября 2026 года. Цифры по курорту, порядок с title deed, резидентством и арендой через лицензированную компанию — фактшит Hawana Salalah и FAQ застройщика Muriya, те же документы, по которым собрана страница Amazi.