Заморозка аренды в Абу-Даби: почему Al Reem и Al Maryah под неё не попали

Второго июня 2026 года Центр недвижимости Абу-Даби (ADREC) объявил временную заморозку арендных ставок: допустимое ежегодное повышение снижено с 5%, действовавших с 2016 года, до нуля. Мера касается жилых, коммерческих и промышленных объектов и действует «до отдельного распоряжения» — на конец сентября она не отменена. Общие правила мы разбирали в материале о заморозке арендной платы; здесь — о том, что осталось за её пределами и почему это важно при выборе района.

Что именно заморожено

• Продление действующего договора — с повышением 0%.
• Новый договор на объект, который уже сдавался, — по ставке предыдущего договора.
• Распространяется на жильё, офисы, торговые и промышленные помещения по всему эмирату.

Контекст: по отраслевым оценкам, средняя жилая аренда в Абу-Даби за 2025 год выросла примерно на 11%. Заморозку объяснили ростом стоимости жизни и напряжённостью на рынке, где население растёт быстрее, чем вводится жильё.

Исключение: сообщества ADGM

Мера прямо исключает сообщества, которыми управляет Abu Dhabi Global Market, — остров Al Maryah и остров Al Reem. ADGM — финансовая свободная зона с собственной правовой системой на основе английского права и своим имущественным режимом. На Al Maryah она действует давно, а Al Reem перешёл под неё позже: с января 2025 года сделки с недвижимостью на острове регистрирует не ADREC, а регистрационный орган ADGM.

Для арендатора и собственника на этих островах это означает простую вещь: нулевой потолок на вас не распространяется, отношения определяют договор и правила ADGM. Предполагать, что ставку «заморозили», нельзя — проверять надо по документу и юрисдикции конкретного здания.

Что это значит для покупателя

Для инвестора, выбирающего между районами Абу-Даби, заморозка сделала выбор асимметричным:

	Большая часть эмирата	Al Reem, Al Maryah (ADGM)
Повышение при продлении	0% до отмены меры	По договору и правилам ADGM
Новая сдача ранее сданного объекта	По прежней ставке	По рынку
Регистрация сделок	ADREC	ADGM

Отсюда два следствия. Квартира вне ADGM, сданная сегодня ниже рынка, так и останется ниже рынка, пока действует мера, — покупать её с арендатором надо по цене, которая это учитывает. А острова ADGM получили относительное преимущество в гибкости: собственник может вести ставку за рынком. Обратная сторона — там же выше конкуренция нового предложения, и рынок может сам ограничить рост.

Отдельно стоит учитывать, что мера временная. Инвестор, который покупает на горизонт пять-семь лет, не должен считать нулевой рост ставки вечным, но и закладывать в модель прежние 5% в год на ближайшие продления тоже нельзя.

Цены, проекты и доходность на островах — на страницах Al Reem Island и Al Maryah Island; общий обзор эмирата — в разделе «Недвижимость в Абу-Даби».