Selezione di immobili usati a Dubai

Che cosa offre l’acquisto di un immobile pronto a Dubai?

Un immobile pronto dà un risultato immediato: ci si trasferisce, lo si affitta dal primo mese, si chiede un visto di residenza o si accende un normale mutuo. Il prezzo: il 100 % al momento dell’acquisto, mentre sul nuovo basta un primo versamento del 10–20 %.

Quante compravendite ci sono sul mercato secondario di Dubai e in quali zone?

A luglio 2026 a Dubai sono state registrate 13 021 compravendite residenziali, di cui 3 546 di immobili pronti, pari al 27,2 % del mese. Rispetto al mese precedente il segmento del pronto è cresciuto dell’11,4 %, mentre l’off-plan, con 9 475 registrazioni, è calato dell’1,1 %.

Il secondario ha una geografia tutta sua. La quota maggiore va a Jumeirah Village Circle, con il 14,4 %, circa 510 compravendite. Seguono Dubai Marina con il 6 %, Business Bay con il 5,3 %, Downtown con il 4 % e Dubai Hills Estate con il 3,3 %. Nessuna di queste zone è tra le prime dell’off-plan.

Che cosa comprende la selezione

La selezione comprende tutto ciò che separa la richiesta dalle chiavi: ricerca su tutto il mercato e non su un solo portale, confronto del prezzo con le vendite, visite, controlli, trattativa, assistenza per il mutuo e registrazione presso il Land Department.

Di quanto denaro serve disporre all’ingresso per un acquisto sul secondario?

In caso di acquisto in contanti, al prezzo si aggiungono 7–8 % di spese, di cui la parte principale è la tassa del Land Department del 4 %. Il resto è provvigione, pratiche e nulla osta del costruttore (NOC). Questa somma serve oltre al prezzo dell’immobile.

Con il mutuo le spese sono maggiori: perizia della banca, commissione di istruttoria, assicurazione sulla vita e sull’immobile, registrazione dell’ipoteca allo 0,25 % dell’importo del prestito. La banca calcola il mutuo sul valore di perizia, non sul prezzo del contratto; la differenza la copre l’acquirente con fondi propri.

Ai non residenti le banche degli Emirati concedono finanziamenti secondo uno schema comune: l’acquirente versa circa il 50 % del valore e i tassi si discutono intorno al 4 % annuo. Le condizioni precise dipendono da banca, paese e reddito; per questo la finanziabilità dell’appartamento si verifica prima della caparra.

Come capire se un appartamento non è sopravvalutato?

Il prezzo richiesto si confronta con le vendite concluse nello stesso edificio e in quelli vicini, e il prezzo al piede quadrato con il mercato secondario della zona. Se il sovrapprezzo rispetto ai vicini non si spiega con vista, marchio o servizi, è un motivo per trattare o rinunciare.

Un segnale utile è il numero di annunci in una torre. In un edificio consegnato, ad esempio, nel 2022, gli investitori della prima ondata arrivano sul mercato insieme e si fanno concorrenza, e i venditori con una scadenza accettano meno. Una concentrazione insolita di annunci rispetto a un edificio simile vicino è una finestra per trattare.

Che cosa verificare nell’edificio e nell’appartamento prima della caparra?

Prima della caparra si controllano l’edificio, l’appartamento e i documenti. Sul mercato secondario il venditore non è tenuto a eliminare nulla; perciò tutto ciò che emerge o entra nel prezzo o diventa il motivo per rinunciare all’immobile.

Come si svolge la selezione

La selezione va dal budget all’immobile, non il contrario: prima l’obiettivo e il denaro, poi la rosa ristretta, il controllo e la trattativa, infine la registrazione. In un’operazione con mutuo, approvazione e perizia della banca allungano i tempi.

1. 1

   Prezzo secondo le vendite

   Vendite e affitti conclusi nell’edificio e in quelli vicini. Si vede subito quali annunci sono sopravvalutati.

2. 2

   Visite

   Di persona o in video. Guardiamo vista, piano, rumore, la posizione dell’appartamento rispetto agli ascensori e ai cavedi tecnici, lo stato delle parti comuni e come viene gestito l’edificio.

3. 3

   Controllo

   Documenti del proprietario, gravami, arretrati di spese condominiali, contratto di affitto in corso. Se necessario, un’ispezione tecnica.

4. 4

   Trattativa e compravendita

   Un’offerta motivata con vendite comparabili e relazione sullo stato, un contratto con prezzo, tempi e caparra, il mutuo se serve, il NOC e la registrazione presso il Land Department.

Chi conduce il lavoro?

Selezione, visite, trattativa e compravendita sono condotte dal broker in persona, con licenza RERA: un solo interlocutore dalla richiesta alle chiavi.

Per le attività collegate vengono coinvolti specialisti indipendenti invitati, esterni al team: un broker ipotecario, un ingegnere per l’ispezione tecnica, un legale. Scegliamo l’esperto adatto al compito e restiamo in contatto fino al risultato.

Domande frequenti

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