Ristrutturare un appartamento o una villa a Dubai

Serve un permesso per ristrutturare un appartamento a Dubai?

Sì. Tra il proprietario e il muro abbattuto ci sono due autorizzazioni: il certificato di non obiezione (NOC) della società che gestisce l’edificio e l’approvazione dell’ente regolatore. Ottenerle entrambe prima dell’inizio dei lavori è più semplice che sanarle a posteriori.

L’ente regolatore dipende dal master developer del complesso: più spesso è il comune, talvolta l’autorità di una zona franca. La sua approvazione serve per i lavori strutturali, i locali umidi, la facciata, l’impianto elettrico, l’acqua e i sistemi di raffrescamento.

Quali lavori non si possono fare senza autorizzazione?

Non si toccano muri portanti, pilastri e solai, vetrate di facciata e balconi, colonne montanti, ventilazione e distribuzione del condizionamento centralizzato. Spostare un bagno o una cucina senza impermeabilizzazione approvata è la fonte più frequente di reclami dei vicini del piano di sotto.

Senza autorizzazioni complesse si possono fare lavori estetici: sostituzione delle luci, tinteggiatura, rubinetteria e sanitari nei punti esistenti, elettrodomestici da cucina, mobili su misura, tende.

Perché una ristrutturazione a Dubai va per le lunghe?

Perché tra la firma del contratto e l’inizio dei lavori ci sono le autorizzazioni, e poi intervengono le regole del complesso, il clima e le forniture. La ristrutturazione di una villa o di un grande appartamento è un progetto da sei mesi a tre anni.

Gli orari di silenzio, la prenotazione del montacarichi e i pass d’ingresso si mangiano settimane, d’estate vale una pausa nelle ore centrali per i lavori all’aperto, i pezzi su ordinazione arrivano in 8–16 settimane. Il fattore principale, però, sono le modifiche in corso d’opera: su tre mesi di ritardo, due nascono spesso dalle decisioni del committente.

Come impostare il contratto perché la ristrutturazione non si trascini?

Il calendario standard prevede un anticipo, pagamenti per fasi e un saldo finale del 10–15 % dell’importo del contratto. Il conflitto nasce dove una fase è descritta in modo vago, perciò prima della firma nel contratto devono comparire quattro elementi.

Come si svolge il lavoro?

Il lavoro procede in cinque passaggi, dal regolamento dell’edificio al verbale firmato. Per interventi puntuali di 3–7 giorni basta un permesso temporaneo: di solito si attende uno o due giorni, e in alcuni complessi la richiesta va presentata almeno 48 ore prima.

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   Regolamento e autorizzazioni

   Otteniamo per iscritto il regolamento dell’edificio: orari dei lavori, requisiti per l’impresa, prenotazione dell’ascensore, ente che approva il vostro indirizzo.

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   Impresa e contratto

   Verifichiamo la licenza, il diritto di eseguire questo tipo di lavori e l’esperienza con le autorizzazioni nel vostro complesso. Fasi, penali e garanzia vengono messe per iscritto.

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   Richiesta di accesso

   Composizione della squadra con Emirates ID o passaporti, mezzi di trasporto, licenza commerciale dell’impresa, descrizione dei lavori, smaltimento dei rifiuti.

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   Lavori e variazioni

   Ogni scostamento dal progetto diventa un accordo integrativo scritto con nuovo prezzo e nuovo termine.

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   Consegna

   Sopralluogo con lista di controllo, elenco dei difetti con fotografie e verbale. Le autorizzazioni si conservano insieme ai documenti del title deed.

A che serve l’elenco dei difetti alla consegna della ristrutturazione?

L’elenco dei difetti fissa il punto in cui le contestazioni si chiudono. È un elenco scritto dei difetti: locale, descrizione, foto, data e termine di eliminazione, di solito 10–15 giorni lavorativi. Lo firmano entrambe le parti, e le voci nuove dopo quella data rientrano nella garanzia.

Le finiture mancanti si calcolano in denaro: se i difetti valgono tremila dirham, trattenerne centomila non è una tutela, ma una pressione. Uno schema di saldo finale che funziona: 60 % alla consegna delle chiavi e 40 % dopo la chiusura dell’elenco.

Chi conduce i lavori?

La ristrutturazione è eseguita da un’impresa invitata, con licenza e assicurazione in corso di validità: un professionista indipendente, non un nostro dipendente. Un edificio di Dubai non ammette «la squadra di un conoscente».

Il nostro ruolo è quello di terza parte nel progetto, tra il committente e l’impresa edile. Il committente spesso non vive a Dubai e collauda la ristrutturazione via video, che non mostra il livello del pavimento, la qualità dei giunti né il funzionamento della ventilazione. Per questo andiamo noi sul posto.

Quando una ristrutturazione si ripaga e quando no?

Per la propria casa la spesa è giustificata dal comfort. In un appartamento in affitto un rifacimento completo di solito non rientra: l’inquilino paga l’indirizzo, la vista e l’edificio. Si ripagano luci, sistemi di contenimento, elettrodomestici e tende.

Anche il periodo sfitto fa parte del conto: due settimane senza inquilino con un canone di 120–150 mila AED l’anno sono una perdita di 5–6 mila AED. Per questo nella finestra tra un inquilino e l’altro, due o tre settimane, si fanno lavori estetici, mentre quelli importanti si pianificano su un immobile libero.

In caso di rivendita di una villa, nel budget rientrano la tassa del Land Department del 4 %, la provvigione dell’agente di circa il 2 % e le spese di possesso per 4–9 mesi di lavori.

Domande frequenti

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