Wohnungsangebot in Dubai: die Prognose von 210 000 Wohnungen für 2025–2026 gegenüber rund 54 000 tatsächlich übergebenen
Der Markt wurde vor 210 000 neuen Wohnungen in Dubai 2025–2026 gewarnt. ValuStrat zählt für 2025 rund 36 000 übergebene Einheiten, 59 % des Plans, CBRE im ersten Halbjahr 2026 rund 18 000. Die Mieten fielen im 2. Quartal um 6,2 % zum Vorquartal. Wo das Überangebotsrisiko real ist und wo nicht.
Ende 2025 machte eine Zahl die Runde: Dubai habe 2024 rund 30 000 Wohnungen übergeben und werde 2025 und 2026 zusammen 210 000 übergeben. Der Schluss daraus war einfach – die Mieten würden einbrechen und die Preise folgen. Drei Quartale im Jahr 2026 lässt sich die Prognose mit dem abgleichen, was tatsächlich gebaut wurde.
Prognose gegen Übergaben
| Zeitraum | Prognose | Übergeben |
|---|---|---|
| 2025 | ~61 000 (ursprüngliche Zeitpläne) | ~36 000, also 59 % (ValuStrat) |
| 1. Halbjahr 2026 | Jahresprognosen von 120 000–131 000 | ~18 000 (CBRE) |
| Achtzehn Monate | — | ~54 000 |
ValuStrat schätzt die Fertigstellungen 2025 auf rund 36 000 Einheiten – 26 810 Apartments und 9 382 Villen und Townhouses – oder 59 % des ursprünglichen Zeitplans. Für 2026 sah es rund 131 000 geplante Einheiten, Fitch nannte etwa 120 000. CBRE zählt dagegen im ersten Halbjahr rund 18 000 Fertigstellungen. Selbst wenn sich das zweite Halbjahr gegenüber dem ersten verdoppelt, ist die Zahl von 210 000 für zwei Jahre nicht in Sicht.
Warum Zeitpläne rutschen
Angebotsprognosen werden aus angekündigten Fertigstellungsterminen gebaut, und diese verschieben sich in Dubai regelmäßig um sechs bis zwölf Monate oder mehr. Es gibt nicht genug Auftragnehmer, Arbeitskräfte und Material, um alle Projekte gleichzeitig fertigzustellen, daher verteilt sich das für 2026 vorgesehene Volumen auf 2027 und 2028. Die Pipeline ist dennoch real: ValuStrat zählt mehr als 220 000 Einheiten im Bau bis 2029, und ein Wohnungsbestand von rund 856 000 Einheiten zu Beginn des Jahres 2024 soll die Millionengrenze überschreiten.
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Was bei den Mieten bereits passiert
Auch eine gestreckte Welle drückt auf die Mieten. CBRE meldet für das 2. Quartal 2026 durchschnittliche Mieten in Dubai, die gegenüber dem Vorquartal um 6,2 % und gegenüber dem Vorjahr um 2,6 % gesunken sind, während die Verkaufspreise noch 1,9 % über dem Vorjahr lagen. Die Transaktionen fielen im Quartal um 29 % auf weniger als 37 000. Die Ratingagenturen hatten darauf hingewiesen: Moody's erwartete mehr als 150 000 Wohnungen in den Jahren 2025–2027, Fitch rund 250 000, wobei es Preisrückgänge auf etwa 15 % begrenzt sah. Die Mietentwicklung nach Stadtteilen steht in Dubais Mieten haben gedreht, das Bild des Halbjahrs in Dubai nach der Korrektur.
Wo das Risiko real ist
- Stadtteile mit konzentriertem Angebot. JVC hält rund 10 % von allem, was im Bau ist, Business Bay rund 6 %. Vermieter dort konkurrieren mit Dutzenden neuer Gebäude um dieselben Mieter.
- Standard-Studios und Ein-Zimmer-Wohnungen. Sie dominieren die neuen Türme, und dort gewinnen Mieter an Auswahl.
- Kauf zum Weiterverkauf (Flip) vor der Übergabe. Wenn ein Gebäude zusammen mit seinen Nachbarn fertiggestellt wird, wird es schwerer, eine Abtretung über dem Einstiegspreis zu verkaufen.
Das Risiko ist geringer dort, wo neues Angebot physisch begrenzt ist: fertige Villen in etablierten Communitys, Strandlage und Wohnungen mit guter Verkehrsanbindung.
Die Zahl von 210 000 hat sich nicht bewahrheitet, doch die Übergabewelle wurde verschoben, nicht abgesagt – sie reicht jetzt bis 2028. Prüfen Sie vor einem Kauf in dicht bebauten Lagen, was nebenan fertiggestellt wird, beginnend mit der Stadtteilseite zu JVC.