Podaż mieszkań w Dubaju: prognoza 210 000 lokali na lata 2025–2026 wobec około 54 000 oddanych
Rynek ostrzegano przed 210 000 nowych lokali w Dubaju w latach 2025–2026. ValuStrat liczy około 36 000 oddanych jednostek w 2025 r., czyli 59% planu, a CBRE około 18 000 w I półroczu 2026 r. Czynsze spadły o 6,2% kwartał do kwartału w II kwartale. Gdzie ryzyko nadpodaży jest realne, a gdzie nie.
Pod koniec 2025 r. krążyła jedna liczba: Dubaj oddał około 30 000 lokali w 2024 r., a w latach 2025 i 2026 odda ich 210 000. Wniosek był prosty — czynsze się załamią, a za nimi ceny. Po trzech kwartałach 2026 r. prognozę można zestawić z tym, co faktycznie zbudowano.
Prognoza a oddane lokale
| Okres | Prognoza | Oddano |
|---|---|---|
| 2025 | ~61 000 (pierwotne harmonogramy) | ~36 000, czyli 59% (ValuStrat) |
| I poł. 2026 | prognozy roczne 120 000–131 000 | ~18 000 (CBRE) |
| Osiemnaście miesięcy | — | ~54 000 |
ValuStrat szacuje ukończenia w 2025 r. na około 36 000 jednostek — 26 810 apartamentów oraz 9 382 wille i domy szeregowe — czyli 59% pierwotnego harmonogramu. Na 2026 r. widział około 131 000 zaplanowanych jednostek; Fitch podawał liczbę bliską 120 000. Tymczasem CBRE liczy w pierwszym półroczu około 18 000 ukończeń. Nawet jeśli druga połowa roku podwoi pierwszą, dwuletnia liczba 210 000 jest nieosiągalna.
Dlaczego harmonogramy się przesuwają
Prognozy podaży opierają się na ogłoszonych terminach ukończenia, a w Dubaju te terminy rutynowo przesuwają się o sześć do dwunastu miesięcy lub więcej. Brakuje wykonawców, siły roboczej i materiałów, by ukończyć wszystkie projekty naraz, więc wolumen zaplanowany na 2026 r. rozlewa się na 2027 i 2028. Pipeline jest wciąż realny: ValuStrat liczy ponad 220 000 jednostek w budowie do 2029 r., a zasoby mieszkaniowe wynoszące około 856 000 lokali na początku 2024 r. mają przekroczyć milion.
Porozmawiaj z licencjonowanym pośrednikiem: 📲 +971 50 120 32 64 na WhatsAppie, @dubai_oleg na Telegramie
Co już dzieje się z czynszami
Nawet rozciągnięta fala wywiera presję na czynsze. CBRE podaje, że średnie czynsze w Dubaju spadły w II kwartale 2026 r. o 6,2% kwartał do kwartału i o 2,6% rok do roku, podczas gdy ceny sprzedaży były nadal o 1,9% wyższe niż rok wcześniej. Liczba transakcji spadła w tym kwartale o 29% do poniżej 37 000. Agencje ratingowe sygnalizowały to wcześniej: Moody's spodziewał się ponad 150 000 lokali w latach 2025–2027, Fitch około 250 000, przy spadkach cen ograniczonych według niego do około 15%. Ruchy czynszów na poziomie dzielnic opisujemy w artykule Czynsze w Dubaju zawróciły w dół, a obraz półrocza w Dubaj po korekcie.
Gdzie ryzyko jest realne
- Dzielnice ze skoncentrowaną podażą. JVC skupia około 10% wszystkiego, co jest w budowie, Business Bay około 6%. Wynajmujący będą tam konkurować z dziesiątkami nowych budynków o tych samych najemców.
- Standardowe kawalerki i mieszkania dwupokojowe. Dominują w nowych wieżach i właśnie tam najemcy zyskują wybór.
- Kupno z zamiarem odsprzedaży przed odbiorem (flip). Gdy budynek jest ukończony jednocześnie z sąsiednimi, sprzedaż cesji powyżej ceny wejścia jest trudniejsza.
Ryzyko jest mniejsze tam, gdzie nowa podaż jest fizycznie ograniczona: gotowe wille w ugruntowanych osiedlach, nabrzeże i lokale z dobrym połączeniem transportowym.
Liczba 210 000 się nie zmaterializowała, ale fala odbiorów została przesunięta, a nie odwołana — rozciąga się teraz na 2028 r. Zanim kupisz tam, gdzie podaż jest gęsta, sprawdź, co kończy się obok, zaczynając od strony dzielnicy JVC.