Offerta abitativa a Dubai: la previsione di 210 000 case per il 2025–2026 contro circa 54 000 consegnate
Al mercato erano state annunciate 210 000 nuove case a Dubai nel 2025–2026. ValuStrat conta circa 36 000 unità consegnate nel 2025, il 59% del piano; CBRE circa 18 000 nel primo semestre 2026. Affitti -6,2% nel Q2 su base trimestrale. Dove il rischio di eccesso di offerta è reale e dove no.
Alla fine del 2025 circolava un numero: Dubai aveva consegnato circa 30 000 case nel 2024 e ne avrebbe consegnate 210 000 nel 2025 e nel 2026. La conclusione era semplice: gli affitti sarebbero crollati e i prezzi sarebbero seguiti. A tre trimestri dal 2026, la previsione si può confrontare con ciò che è stato effettivamente costruito.
Previsione contro consegne
| Periodo | Previsione | Consegnate |
|---|---|---|
| 2025 | ~61 000 (calendari originali) | ~36 000, ovvero il 59% (ValuStrat) |
| H1 2026 | previsioni annue di 120 000–131 000 | ~18 000 (CBRE) |
| Diciotto mesi | — | ~54 000 |
ValuStrat stima i completamenti del 2025 in circa 36 000 unità (26 810 appartamenti e 9 382 ville e townhouse), ovvero il 59% del calendario originale. Per il 2026 vedeva circa 131 000 unità in programma; Fitch indicava una cifra vicina a 120 000. Eppure CBRE conta circa 18 000 completamenti nel primo semestre. Anche se il secondo semestre raddoppiasse il primo, la cifra biennale di 210 000 è lontanissima.
Perché i calendari slittano
Le previsioni sull'offerta si basano sulle date di completamento annunciate e a Dubai queste si spostano di routine di sei-dodici mesi o più. Non ci sono abbastanza imprese, manodopera e materiali per finire tutti i progetti contemporaneamente, quindi il volume previsto per il 2026 si sposta sul 2027 e sul 2028. La pipeline resta comunque reale: ValuStrat conta più di 220 000 unità in costruzione fino al 2029, e uno stock abitativo di circa 856 000 unità a inizio 2024 dovrebbe superare il milione.
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Cosa sta già accadendo agli affitti
Anche un'ondata dilazionata esercita pressione sugli affitti. CBRE riporta che nel Q2 2026 gli affitti medi di Dubai sono calati del 6,2% su base trimestrale e del 2,6% su base annua, mentre i prezzi di vendita erano ancora superiori dell'1,9% rispetto a un anno prima. Le transazioni sono calate del 29%, a meno di 37 000 nel trimestre. Le agenzie di rating lo avevano segnalato: Moody's si aspettava più di 150 000 case nel 2025–2027, Fitch circa 250 000, con cali di prezzo che a suo avviso sarebbero stati limitati a circa il 15%. Le variazioni degli affitti per quartiere sono in Gli affitti di Dubai sono tornati a scendere e il quadro semestrale in Dubai dopo la correzione.
Dove il rischio è reale
- Quartieri con offerta concentrata. JVC concentra circa il 10% di tutto ciò che è in costruzione, Business Bay circa il 6%. Lì i proprietari competeranno con decine di nuovi edifici per gli stessi inquilini.
- Monolocali e bilocali standard. Dominano le nuove torri ed è lì che gli inquilini guadagnano potere di scelta.
- Acquisto per rivendere prima della consegna. Quando un edificio viene completato insieme ai vicini, vendere una cessione sopra il prezzo d'ingresso diventa più difficile.
Il rischio è minore dove la nuova offerta è fisicamente limitata: ville già completate in comunità consolidate, fronte mare e case con buoni collegamenti di trasporto.
La cifra di 210 000 non si è materializzata, ma l'ondata di consegne è stata rinviata, non cancellata: ora arriva fino al 2028. Prima di acquistare dove l'offerta è densa, verificate cosa viene completato accanto, a partire dalla pagina dell'area JVC.