Neue Bürotürme in Dubai: Immersive Tower im DIFC, Aldars Gebäude an der Sheikh Zayed Road und Bureau Lamar in Business Bay

Dubais Büromarkt ist seit drei Jahren knapp an Fläche: Der Bestand an Grade-A-Büros in zentralen Vierteln ist nahezu aufgebraucht, die Mieten steigen weiter, und Mieter unterschreiben ein Jahr bis anderthalb Jahre, bevor ein Gebäude überhaupt übergeben wird. 2024 wurden binnen weniger Monate drei Projekte angekündigt, die einen Teil dieser Lücke rund um DIFC und Business Bay schließen sollen. Hier ist, wo jedes im September 2026 steht und was das für einen Büroinvestor bedeutet.

Immersive Tower im DIFC

Das DIFC selbst begann im Frühjahr 2024 mit dem Bau des Immersive Tower — ein 37-stöckiges Gebäude für rund 300 Mio. $, neben dem Daman Tower, entworfen von Aedas.

• 58 573 m² Grade-A-Bürofläche;
• etwa 10 596 m² Einzelhandel;
• ein Mieterclub auf den Etagen 26–28;
• geplante Übergabe im April 2027.

Es ist das erste große Bürogebäude seit Jahren, das innerhalb der eigenen Rechtsordnung des DIFC mit eigenen Gesetzen und Gerichten entsteht — ein Punkt, der für Finanzfirmen mehr zählt als die Aussicht aus dem Fenster.

Aldars Turm an der Sheikh Zayed Road

Im Juli 2024 kündigte Abu Dhabis Aldar sein erstes Gewerbeprojekt in Dubai an: einen Grade-A-Büroturm an der Sheikh Zayed Road, unmittelbar neben dem DIFC, auf einem der letzten unbebauten Doppelgrundstücke der Gegend. Er bietet 88 000 m² vermietbare Fläche sowie ein Boutique-Hotel und Branded Residences, in Gehweite der Metrostation Emirates Towers. Die Fertigstellung ist für Q4 2027 geplant.

Berichte nennen oft einen Preis von 490 Mio. $ für den Turm. Genauer: AED 1,8 Mrd. (490 Mio. $) ist Aldars gesamtes Investitionspaket in Dubai, das sowohl diesen Turm als auch den Kauf eines fertigen Bürogebäudes in Dubai Internet City umfasst. Im Januar 2025 ging das Unternehmen weiter und kaufte einen 40-stöckigen Gewerbeturm im DIFC für AED 2,3 Mrd. (626 Mio. $), fällig 2028. Für den Markt ist das ein Signal: Abu Dhabis größter Entwickler behandelt Büros in Dubai als langfristiges Mietgeschäft, nicht als Handelsware.

Business Bays größtes Grundstück: ein Büropark und ein Theater

Im August 2024 wechselte das damals größte Grundstück in Business Bay den Besitzer — 333 000 sq ft (etwa 30 900 m²) am Dubai Canal, mit zulässiger Bruttogeschossfläche von 1,02 Mio. sq ft. Käufer war Lamar Development, das unter dem Namen Bureau Lamar einen Büropark mit einem Theater für darstellende Künste und einem Kulturviertel plant. Die vielfach zitierte Zahl „3,2 Mrd. $" ist Lamars erwarteter Wert aller laufenden und künftigen Projekte am Kanal (mehr als AED 12 Mrd.), nicht dieses einen Parks. Ein öffentlicher Fertigstellungstermin wurde nicht genannt.

Was das für Investoren bedeutet

Alle drei Gebäude kommen 2027–2028. Bei einem Leerstand von 2–5 % in den zentralen Clustern und einem jährlichen Angebotswachstum von etwa ein paar Prozent des gesamten Büro-Bestands ist das eine willkommene Entlastung, keine Wende. Die Mieten im DIFC und an der Sheikh Zayed Road dürften dadurch kaum sinken — eher bietet es großen Mietern, die derzeit nirgendwohin können, einige Optionen.

Ein Kleinanleger kann nicht direkt in diese Türme investieren — sie sind für langfristige Vermietung gebaut und bleiben in den Bilanzen ihrer Eigentümer. Aber sie setzen einen Maßstab für Nachbargebäude: Wenn Grade A im Voraus vermietet ist, schwappt die Nachfrage in ordentliche Grade-B-Bestände in der Nähe über, wo sich ein kleines Büro tatsächlich kaufen lässt. Mehr dazu in unseren Beiträgen Dubais Class-A-Büros: 3 % Leerstand und DMCCs One und Two Uptown Place.

Wie das DIFC selbst expandiert — auch in Richtung Zabeel — lesen Sie in unserer Entwickler- und Viertelberichterstattung; zur Bürolage der ganzen Stadt beginnen Sie am besten mit unserer Analyse des Class-A-Leerstands.