Nuove torri per uffici a Dubai: Immersive Tower nel DIFC, l'edificio di Aldar su Sheikh Zayed Road e Bureau Lamar a Business Bay

Il mercato degli uffici di Dubai soffre di carenza di spazi da tre anni: l'offerta di Grade A nei quartieri centrali è quasi esaurita, gli affitti continuano a salire e gli inquilini firmano da un anno a un anno e mezzo prima ancora che l'edificio venga consegnato. Nel 2024 sono stati annunciati, a pochi mesi l'uno dall'altro, tre progetti pensati per colmare parte di questo divario attorno al DIFC e a Business Bay. Ecco a che punto è ciascuno a settembre 2026 e cosa significa per un investitore in uffici.

Immersive Tower nel DIFC

Il DIFC stesso ha avviato la costruzione di Immersive Tower nella primavera 2024 — una torre di 37 piani dal costo di circa 300 milioni di dollari, accanto a Daman Tower, progettata da Aedas.

• 58 573 mq di uffici Grade A;
• circa 10 596 mq di spazi commerciali;
• un club per gli inquilini tra i piani 26 e 28;
• consegna prevista ad aprile 2027.

È il primo grande edificio per uffici da anni a sorgere all'interno della giurisdizione del DIFC, con proprie leggi e propri tribunali — un punto che per le società finanziarie conta più della vista dalla finestra.

La torre di Aldar su Sheikh Zayed Road

A luglio 2024 Aldar, di Abu Dhabi, ha annunciato il suo primo progetto commerciale a Dubai: una torre per uffici Grade A su Sheikh Zayed Road, immediatamente accanto al DIFC, su uno degli ultimi doppi lotti non edificati della zona. Offre 88 000 mq di superficie locabile, più un hotel boutique e residenze di marca, a distanza pedonale dalla stazione della metropolitana Emirates Towers. Il completamento è previsto per il quarto trimestre 2027.

Le notizie citano spesso un prezzo di 490 milioni di dollari per la torre. Più precisamente: 1,8 mld AED (490 milioni di dollari) è il pacchetto complessivo di investimenti di Aldar a Dubai, che comprende sia questa torre sia l'acquisto di un edificio per uffici già completato a Dubai Internet City. A gennaio 2025 la società è andata oltre, acquistando nel DIFC una torre commerciale di 40 piani per 2,3 mld AED (626 milioni di dollari), in consegna nel 2028. Per il mercato è un segnale: il maggiore costruttore di Abu Dhabi tratta gli uffici di Dubai come un investimento a lungo termine in affitti, non come un'operazione di trading.

Il maggiore lotto di Business Bay: un parco di uffici e un teatro

Ad agosto 2024 è passato di mano il maggiore lotto di Business Bay dell'epoca — 333 000 piedi quadrati (circa 30 900 mq) sul Dubai Canal, con una superficie edificabile consentita di 1,02 milioni di piedi quadrati. L'acquirente è Lamar Development, che pianifica un parco di uffici con un teatro per le arti dello spettacolo e un quartiere culturale con il nome di Bureau Lamar. La cifra di «3,2 miliardi di dollari» ampiamente citata è il valore atteso di Lamar su tutti i suoi progetti attuali e futuri sul canale (più di 12 mld AED), non su questo singolo parco. Non è stata resa pubblica alcuna data di consegna.

Cosa significa per un investitore

Tutti e tre gli edifici arrivano nel 2027–2028. A fronte di uno sfitto del 2–5 % nei poli centrali e di una crescita annua dell'offerta di circa un paio di punti percentuali del patrimonio totale di uffici, è un sollievo gradito più che una svolta. È improbabile che faccia scendere gli affitti nel DIFC e su Sheikh Zayed Road — più probabile che offra qualche opzione ai grandi inquilini, che oggi non hanno dove andare.

Un investitore privato non può acquistare direttamente in queste torri — sono costruite per la locazione a lungo termine e restano nei bilanci dei loro proprietari. Ma fissano un riferimento per gli edifici vicini: quando il Grade A viene affittato in anticipo, la domanda si riversa sull'offerta decente di Grade B nei dintorni, dove un piccolo ufficio si può davvero comprare. Si vedano i nostri articoli Uffici di Classe A a Dubai: sfitto al 3 % e One e Two Uptown Place del DMCC.

Per capire come si espande lo stesso DIFC — compreso lo spostamento verso Zabeel — si vedano la nostra copertura di costruttori e quartieri; e per il quadro degli uffici nell'intera città, il punto di partenza è la nostra analisi dello sfitto di Classe A.