Nouvelles tours de bureaux à Dubaï : Immersive Tower au DIFC, l'immeuble d'Aldar sur Sheikh Zayed Road et Bureau Lamar à Business Bay

Le marché des bureaux de Dubaï manque de surface depuis trois ans : le stock de catégorie A dans les quartiers centraux est presque épuisé, les loyers continuent de grimper, et les locataires signent un an à dix-huit mois avant même la livraison d'un immeuble. En 2024, trois projets ont été annoncés à quelques mois d'écart, destinés à combler une partie de ce manque autour du DIFC et de Business Bay. Voici où en est chacun en septembre 2026, et ce que cela signifie pour un investisseur en bureaux.

Immersive Tower au DIFC

Le DIFC lui-même a lancé au printemps 2024 la construction d'Immersive Tower — un immeuble de 37 étages d'un coût d'environ 300 millions de dollars, à côté de Daman Tower, conçu par Aedas.

• 58 573 m² de bureaux de catégorie A ;
• environ 10 596 m² de commerces ;
• un club réservé aux locataires sur les étages 26–28 ;
• livraison prévue en avril 2027.

C'est le premier grand immeuble de bureaux depuis des années à s'élever dans la juridiction même du DIFC, avec ses propres lois et ses propres tribunaux — un point qui compte davantage pour les sociétés financières que la vue depuis une fenêtre.

La tour d'Aldar sur Sheikh Zayed Road

En juillet 2024, Aldar, d'Abu Dhabi, a annoncé son premier projet commercial à Dubaï : une tour de bureaux de catégorie A sur Sheikh Zayed Road, immédiatement à côté du DIFC, sur l'une des dernières doubles parcelles non bâties du secteur. Elle offre 88 000 m² de surface locative, plus un hôtel de charme et des résidences de marque, à distance de marche de la station de métro Emirates Towers. L'achèvement est prévu au T4 2027.

Les médias citent souvent un prix de 490 millions de dollars pour la tour. Plus précisément : AED 1,8 milliard (490 millions de dollars) correspond à l'enveloppe totale d'investissement d'Aldar à Dubaï, qui couvre à la fois cette tour et l'achat d'un immeuble de bureaux terminé à Dubai Internet City. En janvier 2025, la société est allée plus loin en achetant une tour commerciale de 40 étages au DIFC pour AED 2,3 milliards (626 millions de dollars), attendue en 2028. Pour le marché, c'est un signal : le plus grand promoteur d'Abu Dhabi traite les bureaux de Dubaï comme un investissement locatif de long terme, pas comme une opération de trading.

La plus grande parcelle de Business Bay : un parc de bureaux et un théâtre

En août 2024, la plus grande parcelle de Business Bay à l'époque a changé de mains — 333 000 pieds carrés (environ 30 900 m²) sur le Dubai Canal, avec une surface bâtie autorisée de 1,02 million de pieds carrés. L'acquéreur était Lamar Development, qui prévoit un parc de bureaux avec un théâtre de spectacle vivant et un quartier culturel sous le nom de Bureau Lamar. Le chiffre de « 3,2 milliards de dollars » largement cité correspond à la valeur attendue de l'ensemble des projets actuels et futurs de Lamar en bord de canal (plus de AED 12 milliards), et non à ce seul parc. Aucune date de livraison n'a été rendue publique.

Ce que cela signifie pour un investisseur

Les trois immeubles arrivent en 2027–2028. Face à une vacance de 2–5 % dans les pôles centraux et à une croissance annuelle de l'offre d'environ deux points de pourcentage du parc total de bureaux, il s'agit d'un soulagement bienvenu plutôt que d'un tournant. Il est peu probable que cela fasse baisser les loyers du DIFC et de Sheikh Zayed Road — il est plus probable qu'il offre quelques options aux grands locataires, qui n'ont aujourd'hui nulle part où aller.

Un investisseur particulier ne peut pas acheter directement dans ces tours — elles sont construites pour la location de long terme et conservées au bilan de leurs propriétaires. Mais elles fixent une référence pour les immeubles voisins : quand la catégorie A se loue à l'avance, la demande déborde sur un bon stock de catégorie B proche, où l'on peut effectivement acheter un petit bureau. Voir nos articles Les bureaux de catégorie A de Dubaï : 3 % de vacance et One et Two Uptown Place de DMCC.

Pour savoir comment le DIFC lui-même s'étend — y compris vers Zabeel — voir notre couverture des promoteurs et des quartiers ; pour l'histoire des bureaux à l'échelle de la ville, notre analyse de la vacance en catégorie A est le bon point de départ.