Как сравнивать проекты: цена за квадратный фут против цены за квартиру

Проекты сравнивают по цене за квадратный фут, а не за квартиру: цена квартиры ничего не говорит, пока не приведена к площади. Две однокомнатные квартиры в Business Bay по 1,1–1,2 млн дирхамов при пересчёте на фут разошлись в цене на 33%.

Почему цена за квартиру вводит в заблуждение?

Потому что квартиры разной площади могут стоить одинаково. Покупатель, который смотрит только на итоговый ценник, разницы не увидит.

Пример из практики: два проекта в Business Bay, обе однокомнатные квартиры, цены сопоставимы — порядка 1,1–1,2 млн дирхамов. По цене за квадратный фут один оказался дешевле другого на 33%, а относительно второй башни того же соседа — на 39%.

Причина простая: во втором проекте квартиры существенно больше по площади.

Что ещё привести к общему знаменателю?

Кроме площади — состав площади, меблировку, план оплаты, срок сдачи и сервисный сбор.

• Что входит в площадь. Балкон, терраса, комната прислуги учитываются по-разному; сравнивать нужно однотипно.
• Меблировка. Квартира с мебелью и техникой стоит дороже за метр, но и сдаётся дороже — это разные продукты.
• План оплаты. 40% в ходе строительства и 60% на ключах — не то же самое, что 80/20. Деньги, которые остаются у вас на три года, имеют цену.
• Срок сдачи. Объект, сдающийся через полтора года, и объект на 2029 год нельзя сравнивать по одной цене метра.
• Сервисный сбор. Разница в нём между зданиями достигает двукратной и напрямую съедает доходность.

С чем сравнивать цену квадратного фута проекта?

Со средней ценой квадратного фута в районе и со средней ценой на вторичном рынке того же района. Это обязательный шаг.

Какая премия новостройки к вторичке нормальна?

Если новостройка стоит дороже вторички на 15% — это нормальная премия за новое. Если на 40% — нужно понимать, за что.

Где взять средние цены по району?

Данные по средним ценам районов публичны и доступны в открытых сервисах статистики сделок. Проверка занимает несколько минут и регулярно меняет решение.

По методике сравнения объектов на рынке недвижимости Дубая.

Частые вопросы

Что важнее при сравнении проектов — цена квартиры или цена фута?

Цена квадратного фута: цена квартиры ничего не говорит, пока не приведена к площади.

Почему план оплаты влияет на сравнение?

40/60 и 80/20 — разные условия: деньги, которые остаются у вас на три года, имеют цену.

Можно ли сравнивать объекты с разным сроком сдачи по одной цене метра?

Нет. Объект со сдачей через полтора года и объект на 2029 год сравнивать так нельзя.

Насколько может отличаться сервисный сбор?

Разница между зданиями достигает двукратной и напрямую съедает доходность.