4,4 человека на одну квартиру: почему в Дубае жильё не может не расти

Вопрос «кому вообще нужны все эти квартиры и виллы в Дубае» звучит регулярно. На него есть арифметический ответ, и он неожиданно простой.

Считаем

• 3 838 603 — число проживающих в Дубае.
• 838 072 — количество жилых объектов на конец 2023 года.
• 27 541 — введено новых жилых объектов за 2024 год.

Делим: 3 838 603 на 865 613 — получаем 4,4 человека на один жилой юнит.

С чем сравнить

• Санкт-Петербург — 2,5 человека на юнит.
• Евросоюз в среднем — 2,3.
• Германия — 1,9.

Разрыв почти двукратный. При прочих равных это означает, что жилья в Дубае на душу населения кратно меньше, чем в развитых европейских рынках, — а значит, конкуренция за квартиру выше, а вакансия ниже.

Где у этого коэффициента границы

Честности ради, показатель не читается буквально. Структура населения Дубая отличается от европейской: значительная часть жителей — рабочие, живущие в общежитиях и служебном жилье, которое в статистику жилых юнитов входит иначе. Средний размер домохозяйства здесь тоже другой.

Поэтому 4,4 против 2,3 — это не «в Дубае вдвое теснее», а сигнал о структурной разнице рынков. Правильное применение цифры такое: она показывает, что запаса свободного жилья, которым живут зрелые европейские рынки, здесь нет, и любой приток населения сразу упирается в предложение.

Что из этого следует

Пока население эмирата растёт быстрее, чем строится жильё, давление на аренду сохраняется — даже в периоды, когда цены продажи корректируются. Именно этим объясняется расхождение, которое рынок показал в 2026 году: цены и аренда двигались в разные стороны и с разной скоростью.

Считать этот коэффициент вечным аргументом не стоит: рекордный ввод жилья 2026–2027 годов его изменит. Но исходная точка у рынка именно такая.

По официальной статистике населения и жилого фонда Дубая за 2023–2024 годы и данным Евростата.